文档介绍：2012宿迁市泗阳县文城路地块项目定位及营销策划
【序言】
联众公司有幸为大同集团“泗阳县文诚路项目”提供一次深入市场调研服务,并且在市场调研的基础上,结合我司立足泗阳成功运营的项目和对泗阳市场多年来积累的丰富经验,对该项目的市场分析、总体定位、产品规划建议、产品布局、经济分析、营销企划及全程推广策略提出针对性见解,并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。
我们愿意与大同集团进行捆绑式深度合作:第一,建立一支专门项目小组,为甲方提供全方位营销服务,包括:持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务;第二,我们在项目案场内设立专门项目部驻场,提供深度服务。
我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍,我们有信心,也有能力打造一个光辉耀眼的“大同集团”品牌!
第一章宏观环境分析
宏观环境
泗阳概况
城市发展规划
宏观环境分析
泗阳县概况
地理位置
泗阳县地处中国华东,位于江苏省中北部,东临淮安市,西接宿迁,北靠沭阳县,南濒洪泽湖,京杭运河穿境而过;县境东西距6>50公里,南北距70公里,全县面积1418平方公里。
泗阳交通十分便捷,京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西,泗沭公路贯南北;淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境,南有洪泽湖,北有六塘河、大涧河,物资集散、旅客运输均较方便。
交通环境
宏观环境分析
泗阳县概况
行政区划
截至2007年,江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划,撤销城厢镇、来安乡,与临河大兴一同划归众兴镇,辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡;2个场:泗阳农场、棉花原种场;共有252个村(居)委会。县人民政府驻众兴镇。
人口情况
根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表:
城市化水平不断提高
常住人口851>.54万人,%%,进入成熟化快速增长阶段.
户籍人口呈高自然增长,负机械增长
2004-,机械增长为负增长.
外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势
,%..
宏观环境分析
泗阳县概况
经济情况
右图为泗阳县2006-2011年地区生产总值及增长比例情况,从2006-2011年区域内生产总值均保持较快的增长态势,2011年突破250亿元;其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。
右图为泗阳县2006-2010年人均GDP及增长比例情况,区域内2006-2010年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势,2010年人均GDP达到22523元;区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础。
宏观环境分析
泗阳县概况
三产投资
上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况:
可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主,其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用;
近年来国家加强了对房地产市场的调控,出台了一系列的调控政策,房地产市场销售出现了下滑情况,这也势必影响未来的房地产投资增长趋势,增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。
宏观环境分析
泗阳县概况
房地产环境
右图为泗阳县2006-2011年房地产投资总额及增长比例情况,可以看出近两年来国内房地产市场出台的调控政策并未影响区域内的房地产投资,区域内房地产投资逐年保持较稳定的增长趋势,其中主要原因为区域内的一些储备土地陆续进入开发程序,推动了大量房地产项目的开工建设。
右图为泗阳县2006-2011年商品房销售额级增长比例情况,根据图标显示,区域内2008年和2011年商品房销售额分别有一定的下滑,2008年下滑原因主要是全球金融危机,对房地产销售有一定的冲击;2011年销售额的下滑主要是由于国家出台了一系列针对房地产业的调控措施导致了销售额的明显下滑。
宏观环境分析
泗阳县概况
区域概况总结
地理
位置
泗阳县位于江苏省宿迁市,属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区,城市区位优良,具有良好的发展前景。
交通
环境
区域内水路、道路交通动线发达,内外部交通规划优良,区域内外人员流动均较方便,对于房地产的发展有很大的利好。
经济
情况
区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势,经济结构中,第二和第三产业发展较为明显,整体城市化发展趋势愈发明显,