文档介绍：2012年1月16日成都天乐城北项目营销策划方案
天乐城北项目营销策划方案
吉信行?? 方圆置业
20123>. 1. 16
成都房地产现状及发展趋势
城北区域房地产市场现状
竞品分析
潜在客户市场调查分析
市场研究与分析
第一部分
2010-2012年4月成都市供求
2011年至今成都市成交价格与套数
2010年-2011年成都市供求比有着明显的上涨,供应量有所增加,受政策影响成交量有所回落。通过图表,可以清晰看出,截止2012年4月,近4个月的供应量不到40000套,只有2010年全年供应量的两成,成交量也与供应量基本持平,供求比有所回落。说明2012年继续受到政策的严重影响,市场由热至冷的明显变化。
2011年成都市整个供应量随着时间有着较大的差距,而成交市场则从第一季度开始出现明显的下滑,然后保持着小波动的趋势。2012年第一季度,供应和成交有小幅上升趋势,成交略高于供应,主要消化市场存量。2011年成都市整个房地产市场属于不理想情况。整体价格在2011年3月、10月和2012年年初有明显的下降,其余月度则保持较平稳的波动,但总体已有略微下滑。
成都市商品住宅市场1季度两比(环比、同比)同衰,供销同落,刚需为市场成交主流,并拉低了成交均价,难掩住宅市场低迷态势。
2012年1季度成都市(主城区含5近郊)㎡,%;㎡,%,成交均价约6458元/ ㎡,%,。
1季度中央对楼市宏观调控依然不放松的表态,让楼市难以看到真正的春天,开发商以价换量的手段得到市场的部分认可,大量刚需客群入市,但仍难掩市场的低迷情况。
2012年1季度主城区住宅市场供销同比两衰,供销比一致,供应环比大幅回落,
成交小幅震荡。主城区与第二圈层供销量关系均约为1:2。
㎡,%,% ;㎡,%,% ,。主城区与郫县、新都、双流、温江、龙泉等五近郊商品房供销量关系均为1:2,郊区的供销势头好于主城区。
2012年1季度主城区商品住宅价格继续下滑。以价换量的促销方式并没有给
开发商带来好消息,但部分项目取得了较好的成绩。
2012年1季度成都市主城区住宅市场成交均价为8311元/㎡,%,%;,%,%。
主城分区域格局看,2012年1季度城西供应较少,城北、城南、城东各个区域
供应较平衡;各区域成交相当,以城西、城东领先,高新西区的产业带动影响
及相对较低的价格成就城西楼市。
2012年1季度成都市主城区城北供应最为活跃,城东、城南紧随其后,但各区域环比供应均回落;在成交方面,城东、城北区域占比环比小幅上涨,城西、城南成交占比环比均下滑20%左右,但成交主力仍然是城西区域。
城北受“北改”利好刺激,城北供应市场信息持续占据主导位置,㎡,占据首位。但现目前,此类刺激对成交具有一定的影响,但影响不大,相信未来成交表现不俗。
2012年1季度近郊商品住宅趋势与主城区基本一致,供销同落,郊县住宅
市场不景气同现。
㎡,%,%;㎡,%,%;。
2012年1季度近郊商品住宅价格继续呈现下降趋势,且低于去年同期价格
郊县住宅市场同样严峻。
2012年1季度成都市郊县住宅市场成交均价为5429元/㎡,%,%;,%,,%。
2012年1季度商品住宅市场依然严峻的情况,五大近郊中郫县供应位居首位,
成交却位居第三;双流成交居首,供应却位居第三。
“北改”在一定程度上能刺激新都楼市的发展,但抵不过楼市的整体低迷的市场。2012年1季度新都区域
范围内的商品房新增供应锐减,㎡,%,%;%,%。

小结与展望:持续宏观调控下,供销压力预计将加大,房价暗降或将上演
基于楼市宏观调控从紧这一主调不变的判断,如果银行信贷政策持续不放松,开发商面临的
资金困难会加剧,房价下行压力或将增大,但预计幅度不会太大;