文档介绍：2012年5月锡林浩特别墅项目前期策划报告
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锡林浩特别墅项目前期策划报告
规划
设计
方案
金界天成· 策划中心
二零一二年五月
项目本体解读
产品规划建议
整体规划思路
别墅部分建议
商业部分建议
营销推广策略
整体营销策略
销售节奏策略
媒体推广策略
项目本体概况
SWOT分析
关于案例借鉴
项目本体定位
项目客群定位
项目整体定位
项目案名建议
项目产品定位
项目形象定位
——方案结构——
项目本体解读
产品规划建议
整体规划思路
别墅部分建议
商业部分建议
营销推广策略
整体营销策略
销售节奏策略
媒体推广策略
项目本体概况
SWOT分析
关于案例借鉴
项目本体定位
项目客群定位
项目整体定位
项目案名建议
项目产品定位
项目形象定位
项目本体解读
项目本体概况—贝子庙地块概况
贝子庙是内蒙古四大庙宇之一。位于锡林郭勒盟锡林浩特市北部“额尔敦陶力盖
”敖包南坡下,蒙古语名“班智达葛根庙”,汉名“崇善寺”。始建于清乾隆八年(公元1742年),历经七世活佛不断修缮,有着270年悠久历史。
贝子庙占地面积为11>.2平方公里,沿袭黄教传统建筑格式,结构独特,雕刻精细美观。由主庙、属庙、家庙、佛塔及众多僧房组成。整体布局上共分七座高工墙寺院。并排的七座围墙两侧为各呼毕勒罕(转主者)私庙、庙仓、王公府邸及喇嘛房屋2500所。代表性大殿(独宫)七座,经堂(学部)五座,寝宫(拉卜楞)六处,塔六座,带有宝顶的庙十一座。
项目本体解读
项目地块概述
地块面积
约107亩
基本情况
该区域属旧城改造区,贝子庙旅游文化板块,但从区域初步规划上看,地块四周道路需完善。
区域规划
属于贝子庙旅游文化板块,该区域打造古城,发展城市旅游经济。
地块现状
区域内整体配套较为完善,离城市商业中心较进,周边依托贝子庙旅游文化,建设一座草原历史名城。
项目本体解读
项目本体概况—判断产品发展初步方向
地块属性
市场因素
项目定位要求
发展方向
规划条件
地块整体基本为北高南低,短期内可具备开工建设条件
市场现有别墅项目开发量较少,开发水平一般,在整体规划上存在一定局限性
规划作为整个项目建设的框架,对项目未来发展起到举足轻重的作用,高端住宅别墅的社区定位,使社区规划不仅要满足规范等要求,更要考虑居住的人的感受,处处体现规划的人文理念
用先进的规划理念指导规划,将整个地块分为别墅组团,商业街区组团开发,有效利用土地价值。
建筑风格
地块基础条件较好,局部区域高差较小,适合住宅建设
本项目依托周边环境,贝子庙古城存在,走中式建筑风格
需要较高的舒适度、较强的可辨识度的建筑产品对项目持续开发建设提供支持
形成特色鲜明的建筑风格,在外立面设计与户型设计上突出创新。
项目本体解读
地块属性
市场因素
项目定位要求
发展方向
景
观
环
境
目前地块内景观资源较差,基本无可利用自然景观,且目前环境较差。
别墅项目对于景观环境的营建尤为重要,但是北方地区缺水,对园林景观的建设上还是存在一定限制
景观设计作为别墅建设的特色,社区景观环境将成为客户对本项目的最初感触,直接影响到客户对项目的最初认识
与项目建筑特色相结合的优质景观设计,结合当地历史文化,通过改善区域环境,提升项目整体形象。
配
套
服
务
项目周边道路及市政配套较差;未来规划路网齐备,在工期安排上,应该先修路,后建房
在售项目配套多依靠地理区位优势,借助城市配套;在物业服务质量方面仍有一定突破空间。
提供完善的配套,良好的物业服务是本项目提供给客户的最好附加值
抓住市场空间,以优质的物业服务,完善的配套赢得市场口碑,树立硬件之外的另一品质高度(提供高质量的附加配套)
项目本体概况—判断产品发展初步方向
项目本体解读
项目SWOT分析
内部环境
外部环境
优势(Strengths)
劣势(Weaknesses)
1、本项目属于旧城改建项目,所处地理位置优越,周边有比较完善的市政配套。
2、本项目依托贝子庙旅游文化区,历史文化将成为本项目最大卖点。
3、110亩地块将建设成为锡林浩特市最大的仿古别墅群。
1、本项目周边道路未通,制约项目未来发展。
2、那地成本较高,别墅低密度、低容积率以及当地房地产发展滞后制约项目价值的实现。
机会(Opportunities)
SO指向:发挥优势利用机会
WO指向:借助机会克服劣势
1、由于锡林浩特市缺乏高品质住宅,该项目将打造锡林浩特市标杆豪宅,实现项目价值。
1、打造锡林浩特低密度标杆别墅,以其特有的产品价值打