文档介绍：2012年12月昆明昆风地块前期市场定位方向策划报告
昆风地块前期市场定位方向
策划报告
2012年12月
报告体系
一、行业大势
二、项目基础分析
三、项目界定
四、西市区客户群特征及需求
五、项目本体分析
六、项目发展定位
七、国内老年公寓案例分析
八、案例分析对本项目的借鉴
九、产品打造建议
十、项目风险分析及应对策略
十一、项目运营发展策略思考
十二、项目平面布局规划
第一部分行业大势
行业大势
1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设,3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和;
2、“限购”的根本目标是为保障房让路,换言之,在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消;
3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕,2011年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施,标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔;
4、全国人口信息采集已于6月底完成,全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”,中央与地方的博弈背景下,什么时候实施都有可能;
这样的数据与趋势不得不让我们关注!
1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数,2011年10月至2012年4月处于 50以下(整体看跌)。2011年11月见最低点之后,连涨8个月,其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。
2、美国2012年9月14日实行QE3∞,日本实施QE9,中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下,中国房地产大周期(18 - 20年涨跌轮回,具体参见博文:库兹涅兹房地产周期)的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。
3、图一:中国人民银行资产负债表“储备货币”增量(单位:万亿人民币/年)
注:原始数据更新到8月份(央行仅公布到8月份);9月及以后为计算机拟合预估数据。
图二:商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值
注:原始数据更新到9月份;10月份及以后为计算机拟合预估数值
从外汇占款和其它经济指标综合来看;
1、看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情;
2、看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀;
结论
相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节,是解决
项目发展战略及市场定位的基础性分析
第二部分项目基础分析
昆明地处中国西南,云南省会,是国内知名的旅游城市,规划中未
来的泛亚中心城市
云南省省会城市,全省唯一特大城市,中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市,南部三县及北部五县,主城人口324万人;
滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹,年接待游客近3000万人次,旅游景点众多,旅游业是城市发展的重要支柱产业之一;
昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用,带来城市及城市商业发展的强大机遇。
联合国评定的地球上除新西兰外最适合人类居住的城市,“一湖四片”的规划更是将昆明推向了全世界。
大干快上的经济政策特别是城中村改造,使昆明未来城市走向增加了诸多不可预见的情形,而由于国内信息一贯的不透明,具体影响难以预测
昆明市主城区249平方公里范围内,有城中村336个, 面积近20平方公里,建筑面积达3800多万平方米。可供建设面积月7000万平米,按照昆明最高消化730万平方米面积计算,可供昆明消化10年,今年建筑面积1300万,换句话说有约500万的面积变为存量;
昆明336个城中村中,位于二环以外的有265个,涉及城中村土地面积达84000亩左右;一环至二环区域的城中村有51个,涉及城中村土地约5900亩,平均每村占地面积约为116亩;一环以内的城中村仅有22个,涉及城中村土地面积约625亩,平均每村占地约为313>.25亩。
区域
城中村数量
(个)
占地面积
(亩)
涉及人口
盘龙区
67
200784
官渡区
103
30000
220000
五华区
51
9794
153000
西山区
115
247040
合计
336
820824
盘龙区
官渡区
城中村改造集中区域
.
昆明城市功能已经组团化、区域化,项目所属的泛西市区高新板块,其商业的发展特征是市场化、低端化、配套化
从城市区位的演变来看,本项目处于西市区
从2007-2008年,在二环边首次出现城市副中心开始,到2010年,昆明格局开始重新规划。主城区规划为未来的城市金融商业中心、杨家片区规划为省级行政办公区、呈贡规划为市级行政办公区和教育区、巫家坝规划