文档介绍：2012年7月六安学府春天项目营销方略
写在前面
当”等字眼充斥楼市的时候
我们发现,楼盘开始缺少个性了
当西班牙、北美、东南亚等风格肆意出现在各大楼盘的时候
我们发现,生活莫名其妙地国际化了
我们希望通过我们对产品、市场的深度挖掘,为六安楼市导入全新的、适合生活的产品、更人文的理念,以此来传达一种全新的生活哲学,成就楼市崭新话题,并籍此实现楼盘的快速去化。
思局
硝烟弥漫的战场
种类繁多的产品
眼花缭乱的概念
层出不穷的促销
人尽可用的“名校”
中庸之道的产品
硝烟弥漫的战场
区域内共计13个项目,其中在售项目为11个,即将上市2个,竞争压力大;
即将上市的南洋现代城和同济万象城都将以较高的档次打破区域竞争格局,竞争城南标杆性项目。
城南板块竞争格局
供应总面积:2013>.5万方
城南板块后续供应
300万方
种类繁多的产品
物业形态未来以高层为主
后期区域内大盘主要以高层产品为主,本案拥有未来稀缺的多层产品,是竞争优势之一,但从目前来看不是绝对优势
。
建筑风格多样,品质优秀
区域市场以欧式及现代简约建筑风格较为常见,表现档次要优于本案。
同济万象城和南洋现代城是区域内的大盘,以住宅和商业相呼应,品质感强,拥有市场号召力,是本案最强的竞争对手。
凤凰花园城
腾逸水岸名城
同济万象城
南洋现代城
南河佳苑
物业类型多样,配套齐备,展示力度较强
南洋现代城:内部规划5A写字楼、商场、会所、幼儿园
通过华丽的售楼处包装来提升提升项目整体品质,细节之处也非常讲究。
园林景观概念多样,提升附加值
内部园林景观是提升项目品质的重要部分,也是项目的一大亮点,本案与区域竞品比较,缺少可加以升华的概念。
%绿化率,较于竞争项目优势并不突出。
腾逸水岸名城
建筑面积:
户型对比:两房
南洋现代城
建筑面积:86
建筑面积:84
本案
同济万象城
建筑面积:
户型并没有过多的亮点,多为市场主流的中规中矩的户型为主;
同济万象城80多平的带空中花园的户型做到了超值小三房;
高层两房户型本案不具备优势。
建筑面积:
腾逸水岸名城
同济万象城
建筑面积:
户型:三房
南洋现代城
建筑面积:
本案
建筑面积:105
利用空中花园的赠送达到100平方米做到三房,在本案和同济均有采用,同济面积控制更好
南阳现代城本期三房为大户型,其余均为两房产品
本案在三房户型方面站在市场前列,但不具备最强优势。
眼花缭乱的概念
一眼望去,都是“城”,很难做到过目不忘,大部分楼盘主要围绕人文、首席大盘、生态、景观等等进行推广,南洋现代城塑造的首席大盘概念,确实耳目一新;
周边楼盘虽都共享学校资源,但推广层面并没与对学校进行重点诉求。
后期宣传推广方面,必须独辟。蹊径,突围竞争圈,但同时也必须以高形象面市,打造特色性形象。
层出不穷的促销
“明星效应”
利用明星助阵在短时间能够产生较高的人气效应。
“礼重情意重”
区域市场“送礼”式活动较多,力度较大的以腾逸水岸名城和凤凰花园城为主
“价格战”
价格之战随处可见,66号公馆多渠道、高频率、大力度的营销推广活动为项目奠定较高的人气。
人尽可用的“名校”
裕安中学、城南中学、城南小学处于区域共享资源,周边所有楼盘都可以享受;
六安叫“学府”的楼盘超过多,客户审美疲劳,本案可以考虑放弃“学府”的案名;
学校的人文概念尚未在楼盘包装中运用,本案可以考虑使用。
裕安中学
城南小学
城南中学
本案
同济万象城
凤凰花园城
绿城花园
腾逸水岸名城
南河佳苑
邦发66号公馆
南洋现代城
嘉利豪庭
中庸之道的产品
中档规模
本案总建筑面积21万方,区域中档规模项目,无规模优势
位置较为偏僻
同南洋现代城等楼盘比较,本案位置最为偏僻。
配套中等
有社区配套幼儿园、活动中心等基本配备,但弱于周边大盘
园林景观无亮点
%的绿化率,景观无概念和亮点
建筑立面档次不精致
以现有立面来看,不够精致,同周边个案相比无竞争力。
部分房源采用南进门,浪费朝阳面
为了保证组团的完整及围合,部分楼宇采用南向入户,影响户型
缺乏竞争力的部分:
一站式教育,塑造文化氛围人文理念
社区配套幼儿园
城南小学、裕安中学、城南中学重点学
低密度稀缺性
,24%的建筑密度,涵盖稀缺多层产品的物业形态
户型主流
带空中花园的户型设计
中小户型迎合市场主流方向
可进行放大的产品优势:
通过本案产品和