文档介绍：2012年8月佛山南海万达项目2012年营销计划
佛山南海万达项目
2012年营销计划
佛山南海万达营销部
第一篇: 市场分析
第二篇: 项目理解
第三篇: 销售计划
第四篇: 客户分析第五篇: 营销计划第六篇: 渠道策略第七篇: 工作计划
1、经济:广东经济重镇,藏富于民
2011年佛山市常住人口723万,其中南海区常住人口259万人;
,人均GDP91520元,城镇居民人均可支配收入30718元,与一线城市相当,居民消费意识较强;
大经济小政府,民营经济为主体,镇区经济为主体,全行业覆盖;
藏富于民,财富分散于各镇街。
广东省内排名
地区
GDP(亿元)
增速(%)
3
顺德区
7
南海区
12
禅城区
20
三水区
16
23
高明区
17
启发:本案目标客户是广撒网,还是重点锁定目标区域?
2、城市:城市升级加快,南北新城各有特点
大经济,小城市,城市规划及发展一般;
各区相对独立,禅城、南海、顺德跨区置业较少;
大佛山合并、广佛同城加快城市升级进程,佛山新城、千灯湖区域各居一方;
镇街创富,城区置业的趋势有望加强,以南海区相对明显。
佛山新城
金融新区
广佛同城桥头堡,城市配套相对成熟,南海区置业首选。
规划起点高,佛山政府关注度高,大牌开发商集中,但配套相对空白,客户以禅城、顺德为主。
启发:借助城市升级及广佛同城的热度,强化本案的区域价值、首席定位。
3、商圈:区域商圈崛起,但发展水平不高
缺乏新型的第三代商圈,缺乏超大型综合体商圈,成功的商业项目不多。
缺乏高端商圈,本地人购物仍习惯去广州、港澳。
季华路商圈
祖庙
商圈
千灯湖商圈
南海广场商圈
城市广场商圈
启发:以本案为龙头的千灯湖商圈,具备做大做强做佛山第一的能力。
4、楼市:住宅限购未能放松,供大于求趋势增强
佛山楼市特点:
2011年佛山作为第一个二线城市推出限购政策,造成成交量萎缩,但价格没有明显变动。
2012年3-6月份成交量放大,但7月份成交量又成下行趋势。
以本地自主需求为主,户型以中大为主,但限购以来,成交以中小的刚需两三房居多。
跨区域置业较少,如顺德人极少到城区置业,南海人在城区置业集中在桂城。
千灯湖区域置业,以周边城区、大沥、平洲等为主,顺德人几近空白。
启发:相对商铺、SOHO等商业产品,住宅将成为本案的销售难点。
5、竞争:商业物业未来供应剧增,竞争压力大
岭南新天地
万科广场
保利东湾
创鸿广场
王府井百货
星星集团
中海项目
广州越秀城建项目
万锦东苑
金域蓝湾
富丰新城
东平广场
普君新城
万科金域国际
创鸿汇
金融城
某项目
项目
商业体量(㎡)
预计入市时间
项目位置
岭南新天地
约26万
2013年
禅城区祖庙路、建新路、人民路
普君新城
约10万
2013年
禅城区市东下路、建新路
万科广场
约8万
——
禅城区季华路以北,岭南大道以西
碧桂园城市花园
约7万
2012年
禅城区岭南大道以东,东平路以北
世博商业中心
约10万
——
禅城区魁奇路以南,汾江南路以东
保利东湾
约8万
2013年
东平新城裕和路与文华南路交汇处
东平广场
约8万
——
东平新城裕和路与文华南路交界处
王府井百货
约8万
——
禅城区季华路以南,佛山大道以西
星星集团
约7万
2014年
季华七路以北、南海大道以东
中海海八路项目
约12万
——
南海区海八路以北、佛山一环以东
创鸿广场
约7万
2013年
南海区南海大道以东,海一路以南
越秀城建
——
南海大道两侧、佛平路以南
富丰新城
约10万
2013年
南海区佛平四路与石龙南路交汇处
广铁金融城
约10万
2012年
海八路与桂澜路交汇处
创鸿汇
约6万
2012年
海六路与南海大道交汇处
万科金域国际
约6万
2012年
桂澜路佛平路交汇处
5、竞争:商业物业未来供应剧增,竞争压力大
过去三年:商业项目不多,无大型综合体,商铺供需均不多。
明后年:供应剧增,3年年可售商业体量超过100万平,其中部分项目今年入市。
启发:务必抢占先机,先发成王。
总结及启发:寻找竞争机会
【启发】:
抢先面世,先发制人!
【关键句】:
散富于民、人文相互独立、跨区置业较少、住宅限购、商业竞争压力剧增。
立足南海