文档介绍：2012年淮安淮海西路200号地块提报4
优秀商业的外立面布置可以承担的功能:
商业概念和商业形态展示
为商家和品牌的宣传,提供最有效的宣传途径
引导消费者和人流动线,为商家赢得更大生存空间
入口打造标志性LOGO景观
重视气氛、景观和灯光效果
以卡通化建筑外形崛起,打破传统商业的包围
巧妙的利用建筑物外立面处理广告位置,增加营业收益
建造个性、时尚、融合项目特色的导示系统。
时尚百货区
时尚百货区追求的是建筑的潮流和大气。
时尚百货区是将休闲娱乐购物餐饮于一体综合性功能区。
书店
家居馆
精品零售
时尚男女装、体验式家居馆、精品百货、、书店等满足了零售需求
电影院、 KTV 、酒吧、集中式餐饮打造时尚百货区强大fun核心
消费时间的赌场
规则全部模仿拉斯维加斯的赌场
筹码不可兑换,按时间收费
以特色餐厅和时尚零售商吸引年轻目标客群
室内绿化、美化、喷泉——快乐广场
运动生活主题区
在大型城市健身会馆、溜冰场中体育场所中感受Box的fun;在运动体验中心体验fun;简餐水吧中品味fun。
同时,运动服饰、鞋类、运动器材、运动品牌满足消费者对零售体育用品需求。
综合超市+名品折扣直销+健身运动中心
大型城市健身会馆
溜冰场
运动器材
户外器材
品牌商店
户外器材
运动器材
儿童主题区的FUN
儿童服饰
儿童餐厅
儿童品牌店
儿童早教
在大型儿童游艺中心、主题儿童餐厅等亲子游园中感受fun。
同时,儿童玩具、儿童服饰、儿童品牌店等满足一般儿童类零售需求;儿童早教满足低龄儿童教育需要。
儿童购物中心+娱乐设施
空中廊道
在三层以上建空中走廊连接各大主题功能区
喷泉广场
人性化的小品设计,与人互动,增加项目的娱乐元素
娱乐场景打造精神堡垒
许愿树
同心锁
爱的印记
记忆墙
时光宝盒
娱乐场景打造精神堡垒
开发模式建议
城市综合体商业模式—运营模式
城市综合体开发运营模式
对于一个成熟的城市综合体而言,项目开工建设完成后,后期项目的运营模式的选择,将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目,长期持有的特性更是让开发商长期获利,目前主要有以下两种运营模式:
(1)出租持有经营为主(2)出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
出租持有经营为主
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
深圳华润万象城属于这种盈利模式,华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域,拥有较高的商业价值,因此开发商一般会采用长期持有方式经营,以期获得商业物业价值递增。
这种模式出售比例一般能够基本收回投资,由于国内开发企业资金实力有限,很多公司采用这种模式。
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主,未来将融合更多的住宅居住功能元素,而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。
城市综合体商业模式—运营模式
城市综合体中运营管理模式
综合体中各种物业功能有其各自的特性,因此,其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理
都市综合体中