文档介绍：2013年四川天亿射洪项目定位及物业发展建议
天亿射洪项目
定位及物业发展建议
【
初案
】
本策划方案思维导图:
天亿目标:打造区域内高端商住综合体,以丰富的经营业态规划聚集人气,突破区域价值瓶颈。
做综合体,以商业人气提升住宅价值。
深度挖掘区域客户需求,做片区的先行者,以商业配套打造提升项目。
开发商设想
该地块属于天亿旗下的纺织厂用地,工厂迁至大英厂区后,房地产开发的价值随市场升温逐渐体现出来,为将土地价值最大化利用,而自然涉足房地产开发。
地块有较优越的地理条件,规划利好明显,但周边环境较为劣质。
充分利用地形高差,规划特色商业,带动人气,后期住宅价值提升。
距离老城区商业中心不足
800
米,本项目的发展有利于区域房地产的持续发展。
本项目无论是城市交通关系,还是地理条件,做区域地标的机会都非常明显。
项目目标
开发商的困惑:
住宅要卖出高价位,必须依赖于商业的拉动,如此大的商业体量主力商家如何填满?
要不要规划四层商业,区域消费能不能支撑?
地块北侧的农户要不要拆迁?
其他:
入市时机:希望能把握春节返工潮。
上策解读:项目整体价值实现第一,保证项目稳定回现的条件下,逐步提升项目利润回报。
开发商目标小结:
打造区域首个大体量商住综合体项目,突破区域价值瓶颈,保证稳定现金回流。
做区域先行者,填补区域综合体物业空白,打造区域第一个中高端综合体项目。
整体项目价值突破区域水平,前期以现金回流为主,中后期保证项目价值提升。
项目必须保证稳定现金回流速度,以维持项目滚动开发节奏。
开发商目标解析
项目属性界定
项目机会挖掘
整体项目定位
各物业发展建议
项目分期与开发建议
本项目所处区位如何?有何优势和约束条件?
区位
:
项目位于城中区沱牌大道、新阳街交汇处
商圈
:
隶属城市次级商圈,距离老城区商圈
800
米左右,距离子昂广场商业圈
1500
米。
交通
:
距离城市主要商圈及县政府不超过十分钟车程
项目区位:位于射洪城中区,距离老城商业集中区
800
米,是成德南高速入城第一驿站。
地块位置:
射洪县太和镇新阳街(原:天亿纺织有限公司厂址)
本案
至成德南高速
至绵遂高速
老城核心商圈
区域配套:项目两面临街,交通便利,距离老城区商圈
800
米外,属城郊结合地段,周边内商业配套及基本生活配套缺失。
太和镇
是四川省射洪县政府所在地,历史曾被列为蜀中四大名镇之一,是川中商品的主要集散地之一。距遂宁
59
公里、成都
160
公里、重庆
270
公里。绵渝省道公里纵贯全境辐射各乡镇,涪江水运上通平武,下达重庆。幅员面积
66
平方千米,耕地面积
25503
亩,总人口
261>.2
万。
发展规划:射洪是唯一拥有三家上市公司的县份城市,是为数不多的常住人口近
6>30
万的县级城市,即将升级成为县级市,将面临更多发展机会。
国民经济现状:
GDP——
2012
年全县实现地区生产总值
亿元,增长
%
。增速分别比省、市平均水平高
和
个百分点,在全市五个区县中
GDP
总量排名第一、增速排名第二。
实现全部工业总产值
亿元,产值过亿元企业达
72
家;实现劳务收入
亿元。
社会消费品零售额——社会消费品零售总额达
60
亿元,增长
%
。全面建设小康社会的
23
个监测指标中
9
个指标提前达到目标,城乡居民恩格尔系数下降
2%
,全面建设小康社会进程位居全市区县前列。
人均可支配收入:
2012
年城镇居民可支配收入
18355
元,增长
%
;居全市第
2
位、扩权县第
2
位,农民人均纯收入
8162
元,增长
%
。全县各项存款余额
184
亿元,比年初增长
%
,其中:城乡居民储蓄余额
亿元,增长
%
。全县移动电话用户数达
万户,互联网用户达
万户
,
民用汽车拥有量达
万辆。
小城镇建设:
全镇已实现村村通公路,村村通电话,电话光缆、光纤电视网络已覆盖全镇所有村社。城市街道面积超过
50
万平方米,太和大道、沱牌大道、仿唐子昂城和正在建设的西片区、涪江三桥等标志性工程为射洪赢得了“川中明珠”的美称。县城建城区正在向中等城市的目标大步迈进。
城市规划:
2013
年射洪县城建成区面积
32
平方公里,城市人口
万,已达到中等城市水平。在城区改造了县地标建