文档介绍：保利上林湾(沈阳)项目2008年度推广策划方案
从上林赋到上林湾,从丁香湖到湾区物业,从独辟蹊径到独占熬头……上林湾,走过了不平凡的2007。2008,8个亿的销售任务既是挑战又是机会!如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力,实现品牌和价格的有效提升,是本次提案的核心内容。
序言……
第一部分:沈阳市房地产市场大势研判
第二部分:沈阳保地品牌整合研究
第三部分:2008年上林湾核心营销策略阐述
第四部分:如何将“湾区生活”落地生根及成功蓄客
第五部分:平面报纸广告创作展示
提案架构CONTENTS
第六部分:2008年上林湾推货及价格策略
本次提案要解决的问题:
如何加强沈阳保利品牌的美誉度及整合宣传力度?
如何确定保利项目全年营销主线?
如何将“湾区生活”在沈阳落地生根?
如何打响新组团年后推广第一仗?
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沈阳市房地产市场研判
一、2007年沈阳房地产市场回顾要点
2007年,沈阳市商品房批售面积为1607万平米,同比增长271>.8%,其中商品住宅批售面积为1354万平米,%。沈阳市全年供货有3个高峰,分别是4月份春季房展会,9月份秋季房展会,11月份冬季房展会,6月份还有一个小型的夏季房展会。
1、沈阳市场供应现状
2007年,沈阳市商品房销售面积为1303万平米,%,商品住宅销售面积为1153万平米,%,如图所示:
2、沈阳市场销售现状
2007年沈阳商品房成交均价为3564元/平米,%;商品住宅成交均价3382元/平米,%,房价走势与增长率见下图:
3、沈阳市场成交房价状况
从图中可以看出,沈阳房价总体上呈现稳步上涨的趋势,但增长速度比较缓慢,主要原因是沈阳市场整体上供需比较均衡。
4、沈阳市场房价增长比率状况
5、国家宏观调控政策对沈阳楼市影响状况
央行连续上调存贷款利息和准备金率,及;房贷新政;的颁布实施,加大住房投资成本,也加大自住性购房还贷压力,对商品房销售产生一定震动。颁布实施后10月份全国各大城市普遍出现销售量大幅跌落。由于沈阳房地产市场是以自住房为主,所以对沈阳商品房销售影响并不像其他对城市影响那么强烈;,回落较大,但10月这一情况有所缓解,同比增长达到16%,趋于正常。
二、2008年沈阳房地产市场审视与预测
预测一:2008年沈阳真正的大盘年代,地产进入“销售年”
2007年市场上半年阳光100、万科城、华城世界、金地国际花园、远洋天地、新加坡城、银河湾都在如火如荼的销售,下半年恒大、碧桂园、华润、中海发展、首创置业、新希望等这些大盘的集中启动将会延续到今年第一季度。外地大盘开发商已悉数到沈阳的态势,竞争格局也将随之变化,2008年沈阳将会成为品牌开发商的真正拼杀年!
从上表可以看出2005年5000元/,,,到今年末预计可以达到88万平米,借2008年奥运会及大盘、高档盘的集中上市,在需求拉上+成本推动双重作用下,预计2008年5000元/平米以上住宅销售量将会达到110万平米。
预测二:沈阳5000元/平米以上住宅将会大大增加
预测三:在同质化比拼中强化企业品牌的竞争
在2008年的关键节点上,房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务。市场越来越细分,精细化发展成为趋势。
预测四:沈阳房价上升大势已成,涨幅预测在5-10%范围内
家预测2008年之后的结婚人口比之前下降30%多且是突然下降,对房地产影响可能是巨大的,因为影响房价的最重要原因是边际需求因素。沈阳商品房均价维持在3000-4000元之间,稳中有升。
预测五:沈阳08年市场需求将仍以120平米以下中小户型为主
比重也会达到80%-90%,市场需求也将会不断增加。
篇章结语:
2007年的沈阳,总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定
2008年的沈阳,房价将稳中求升,是中收入家庭的利好购房年
2008年是沈阳,别墅产品复活年,是高收入家庭的生活提升年
2008年是沈阳,开始企业同质化比拼,给老百姓居住水平提升年
2008年是沈阳,高标准、高质量、高科技、高要求的居住生活年
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沈阳保利品牌整合研究
首先,2008年全国品牌开发商在沈阳竞争新格局:
145万平
香港华润
10
86万平
上海绿地
13
广州雅居乐
18
150万平
阳光100
9
283万平
保利
19
26万平
香港恒隆
17
150万平
中海地产
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