文档介绍：2010年沈阳保利达·江湾城市场推广框架方案
保利达·江湾城
2010年市场推广框架方案
推广方案纲要
NO3>.2 问题阐述
全年推广问题梳理澄清
推广策略
市场推广思路及建议
目标设定
制定2010年推广任务
阶段划分
市场推广阶段划分及执行建议
目标设定
全年推出590套(总面积70329㎡,),实现销售均价7000元㎡,至年底完成全部推盘量的83%,
9月
10月
11月
12月
小计
推盘节奏
4#、5#、6#、7#
8#
9#
—
推出套数(套)
410套
90
90
—
590
销售套数(套)
287
80
80
45
492
销售额(万元)
23836
40860
目标构成
2010推广任务
实现约4亿(约490套)销售目标
保证9月12日顺利开盘
问题阐述
从工程/展示时间看难点
预售时间晚销售周期短销售任务重
销售目标:约4亿元
预售/展示时间晚:2010年保利达·江湾城项目预售许可证下发时间约为8月初,售楼处8月中旬开放、样板
区9月上旬方能开放,整体销售时间、展示时间晚。
销售周期短:全年整体的销售周期为8月初至12月底,全年的销售时间不足5个月,从北方气
候特点考虑(11月进入冬季,沈阳市民出行减少),真正的黄金销售期为9至10
月仅为期2个月的热销时间。
全年的销售面临销售、展示时间晚,销售周期短的实际现状,因此,对于全年实现约4个亿的销售目标来,销售任务异常艰巨。
从市场看难点
房产局势急转改善型需求被打压营销任务更加艰巨
第二套购房首付比例不低于5成,
中行、农行、工行可能会对三次购房者停止发放购房贷款
可能增收房产税
……
2010年现出台的房产新政打压改善型购房、多次购房需求,预建立以刚性需求为主导的市场模式,而我们项目的主力面积区间(127—141㎡)恰在改善型住宅范围内,这意味着我们的目标客群很有可能受到政策影响,使得原有市场缩水,营销任务更加艰巨。
推广策略
1、在预售许可证没有下发不具备销售条件的情况下,前置销售周期,
做市场蓄客,最大限度的增加销售时间,更多累积客源
2、紧绑展示、工程节点,充分利用现存资源与展示条件,吸引客户关注、认知,更有
效积攒客户
将销售周期前移拉长全年销售时间累积客源
阶段划分
施工节点
展示节点
销售节点
事件节点
一期封顶
6月中旬外展开放
8月中旬集中认购
8月15日园林示范区开放
样板间开放
售楼处开放
9月中旬秋交会
9月12日开盘
4月
6月
5月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
取得一期预售许可证
保利达·江湾城全年重要节点
介于全年的推广策略,为了确保9月12日顺利开盘,全年约4个亿(492套)销售指标的完成。在预售证下发前,市场条件不充分的条件下,将一些对售楼处依托性不强的工作前移,提前推广为项目蓄势,在预售证下发后利用充分的销售条件、充足的展示资源开展销售。因此以预售证下发时间为时间基点把全年划分两大阶段,第一阶段为销售前期——集中蓄势期(蓄客),第二阶段为正式销售期。
第一阶段:蓄势期
第二阶段:销售期
任务:保证9月12日顺利开盘,为实现290套销售目标,大量蓄积客源。
任务:为实现全年销售目标累计蓄客。
销售节点
事件节点
8月中旬集中认购
9月中旬秋交会
9月12日开盘
阶段划分
推广目标
4月
6月
5月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
筹备期
品牌推广期
市场注册期
蓄客期
认筹期
体验强销期
年底冲刺期
推广思路
推广主题
塑造有实力的开发商品牌形象
树立高度
引发市场关注
树立产品绝版属性
高度蓄客
保证开盘290套去化量
树立产品高端品质
持续强销
树立圈层年底冲刺
利用保利达在沈阳拥有的三块地块围档、楼体资源做大众品牌宣传,利用活动让保利达品牌在沈阳媒体、业内与大众中引发关注、认知,实现保利达品牌落地
利用产品独特的地段优势、稀缺的河景资源、利好的发展政策、白昼时间长,气温适宜的气候条件,依靠项目周边临河资源开展活动,同期配合软文宣传,引发市场关注
由中国出发
从世界归来
浑河地王
北岸五里河
南岸江湾城
采用走出去的营销模式,利用项目公认的地段优势,项目的规划理念优势,借助前期的市场关注度,及白昼时间长,气候适宜的自然条件与傍晚活动多的地域习惯,继续开展以浑河为依托的小型