文档介绍：保利东湾国际2012年度推广核心策略
保利东湾国际2012年度推广核心策略
2012-2-9
PART 1
大势研判
宏观形势
政策:坚持调控不动摇
刚刚结束的国务院第六次全体会议上,释放的信号都是2012年对房地产调控的政策不动摇。这也意味着2012年楼市将延续2011年下半年来的低迷。在2012年甚至更长的时间内,房地产业仍将面临较为严厉的调控政策,短期内,市场需求和价格波动幅度加大,行业风险上升。应该看到的是,中长期来看,土地资源总体偏紧的态势不会逆转。
货币政策今年放松有限
中央经济工作会议确定
2012年将延续稳健的货币政策,
并强调增强前瞻性和预调微调。
明年货币政策会根据经济形势进行微调成为共识。
南昌今年新建13>.6>8万套公租房
南昌市2012年将通过实物配租、货币补贴等形式,缓解近4万户住房困难家庭的居住问题,为历年之最。其中,,比2011年首次开建的3000余套目标大幅提升。
南昌部分银行下调首套房贷利率,个别已调至基准利率
首套房贷款,南昌银行、建设银行、农业银行等多家银行给出的答案基本是上浮8>10%左右,同比高峰调低20%。另据了解,中国银行南昌分行的首套房贷利率已经恢复到基准利率。
二套房贷利率未下调,二套房贷贷款利率仍旧偏高。利率在基准利率基础上至少上浮20%。
小结:
宏观面,政策持续调控,延续稳健货币政策,市场行情并未改观,政策面调整预期继续延后。南昌部分银行首套房利率下调,成为目前楼市鲜见的利好信息,对目前南昌楼市尤其是刚需市场有一定的刺激作用,但周期较短,是刚需产品出货的难得时机,需要积极应对。
南昌市场
供求关系:2011年由于政策调控,自6月份以后市场明显呈现供过于求的的现象,且随着下半年楼市放量更加严重;楼市成交量自6月份以后逐渐萎缩,市场存量增加明显。2012年上半年,估计以消化存货为主。
价格走势:整个市场成交均价在经历了最初的量跌价涨阶段之后,从去年10月份开始下滑,进入了量价齐跌的楼市冬季。
楼市供过于求,去年10份起销售量价齐跌
2012年市场供应量约600多万方,
供需比例逼近3:1(2008年, :1)
货量统计
市中心
朝阳洲
红谷滩
青云谱
青山湖
高新
湾里
昌北/新建县
合计
11年存量
33
12年新推
28
50
总货量
高新洞察
群雄割据,量价齐升,价格混战
2011年高新板块成交均价为7300元/m2 ,,环比去年,%,%;%。
高新
项目名称
多层
洋房
高层
别墅
绿地新都会
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保利东湾
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保利香槟
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恒大名都
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10
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湖韵天成
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5
2
中兴和园
2
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香缇溪岸
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凡尔赛宫
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15
3
浪琴湾
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2
凯美怡和
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7
九仰梧桐公寓
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合计
2万
2012年高新板块各项目推量盘点
高新板块2012年放量巨大,几大重点竞争对手都有大量产品出货,与东湾和香槟产生激烈竞
争。从产品类型上来看,高层产品竞争是最激烈的。
项目
品牌
地段
资源
配套
户型
保利东湾国际
★★★★
★★★
★★★★
★★★
★★★★
绿地新都会
★★★★★
★★★★★
★★★★
★★★★★
★★★
博泰湖韵天城
★★
★★★
★★★
★★★★
★★★★★
恒大名都
★★★
★★★
★★★★
★★★★
★★★
竞品分析
保利东湾 VS 高新区周边项目
项目最具差异化的品牌、户型等优势,
随着绿地新都会、湖韵天成的相继入市,
无法超越竞争对手,不具备差异化优势。
保利东湾国际,
亟需找到突破东部市场的唯一性的差异化优势!
竞品分析小结
总结营销问题:一
2011年项目的推广是成功的。
近3952组来电,5021组来访,成交6