文档介绍：北京国美第一城商业项目招商策略报告
国美第一城商业报告
商业方案
主题定位
定位依据
·住宅现状、未来
·交通情况
·商业现状
·人口状况
·年消费市场
·未来状况
本案SWOT分析
商业整体策划思路
商业划分
业态比例
销售方案
价格定位
推盘时机
推盘节奏
销售策略
销售方式
推广方案
客户定位
推广策略
主题推广
阶段主题
销售推介
媒介安排
销售道具
第一章
商业方案
主题定位
定位依据
·住宅现状、未来
·交通情况
·商业现状
·人口状况
·年消费市场
未来发展状况
本案SWOT分析
商业整体策划思路
商业划分
业态分布
观点
地区中心级·商业配套中心
目前的地区级商业中心
未来的商圈核心
以本地区稀缺的商业作为热点,
支撑起不仅仅是社区内部的商业配套,
更成该区域最大的商业中心
远景规划更以成为商圈核心为己任,
凭借最早入市的优势,
率先领导新商圈的形成,
奠定未来良好的核心地位
支撑点
定位依据
·住宅现状、未来
·交通情况
·商业现状
·人口状况
·年消费市场
接近2000万平方米的住宅总量供应,成为真正的大型居住版块
??支撑点
区域住宅现状及未来
定位依据
住宅现状与未来
北京东部区域的功能非常明显,基本上都是作为大型居住区开发建设的。
以万象新天、国美第一城、康城、定福家园为代表的大规模开发,可能会
在今后2-3年内形成中央居住区将大盘开发的重点方向。
定位依据
住宅现状与未来
北京东部市场目前在售的住宅项目接近200个,绝大多数是近3年内新增的
楼盘,其中通州区在售楼盘40个左右(根据住宅供应和需求情况,东部住
宅区域主要指:东二环以东的市区,东坝开发体量近千万平方米,2004年东
部区域的供应量还将持续放大,京东别墅、CBD高端物业还将蕴藏巨大商机。
东部在售楼盘的总供应量超过3500万平方米,其中通州区500万平方米左右。
其中东坝板块目前的开发总量将接近1000万平方米,而仅朝阳北路区域的总
开发量就约有370万平方米左右。
定位依据
住宅现状与未来
按东部每年销售700万平方米计算,这些供应量需要市场消化5年,也就是说,
目前东部在售的住宅在没有新增楼盘的情况下至少还需要两年才能消化完。
由于CBD建设进度加快以及轻轨八通线的开通,东部区域的住宅供应量还会持
续大量增长。正大集团、印尼三菱、和记黄埔都已在这片区域内圈城掠地。
由此可见,东部住宅市场近几年来供应量持续高速增长,市场竞争已经趋于
白热化。
定位依据
住宅现状与未来<br方米
北京奥林匹克花园:120万平方米
万象新天:310万平方米
朝阳新城:170万平方米
华纺易城:50万平方米
青年汇佳园:32万平方米
珠江罗马嘉园:41万平方米
朝阳园:28万平方米
炫特区:30万平方米
星河湾:40万平方米
交通便捷顺畅、与CBD、燕莎等东部大型商务区距离适中
??支撑点
区域交通状况
定位依据
交通情况
东坝东起东苇路,南接朝阳路,北接机场高速路,新建的60米宽的姚家园路
横贯东西,直接与东三环相接,交通环境优越。目前有关部门还在加紧交通
建设,东坝西侧建成了双向六车道的五环路。东坝北部规划中的亮马河北路
也将建成通车。
定位依据
交通情况
如此一来,东坝将与燕莎商圈相接,并与城区的地铁相连,直达市区。此外,
规划中的地铁10号线,将进一步拉近东坝与中关村的距离。
距已经开通五环路约400米,驱车仅8分钟即可顺畅到达CBD,仅10分钟即可
到达燕莎,仅15分钟即可到达丽都等核心商圈。
目前本区域内无大型商业,多见零星配套散落在各项目中。
??支撑点
区域商业状况
目前在售的东南三环以及泛CBD地区大小新盘超过20个。从市场需求来看,
大型超市、专业店、专营店等新型业态对市场需求正在逐渐放大,今年将
有53万平方米面积零售业新增。满足小资情结的购物欲并且有效地消化如
此庞大的购买力,成了众多地产开发商在引进投资与市场策略上关注的重
点。
定位依据
京东商业概述
在CBD的带动下,这个传统的商圈仍在发挥着巨大的号召力,周边的项目一
直看涨,从附近的建外SOHO商街、万达广场、华贸中心、苹果街,到邻近的
北京财富中心、后现代城社区商业街,各种规模的商铺一律都收到投资者的
追捧。如京东大望路地区的珠江帝景推出30万平方米的欧洲风情街;大连万
达携家乐福打造33万平方米的万达广场。
定位依据
京东商业概述
住宅带来的购买人群,需要商业的配套,商业项目顺势跟进。目前朝阳路板块