文档介绍：博思堂2010年西安和怡地产翡丽城项目整合推广策略
12年,9年区域公司,100个在线开发商,48个城市,3大产业链,1个中国博思堂
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中国博思堂
幸福是个圈
“和怡地产/翡丽城项目2010整合推广策略”
Contents
Part 1 幸福之烦恼
Part 2 幸福之追忆
Part 3 幸福之圆满
Part 1 幸福之烦恼
鉴于此前沟通,甲方出于尽快回笼资金考虑,采取低价入市的快销策略。
故本次提案的重点,我们将致力于解决
“翡丽城”项目形象和传播问题!
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政策迷局
一、国四条:
1、要增加普通商品住房的有效供给。
2、要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。
3、要加强市场监管。
4、要继续大规模推进保障性安居工程建设。
二、国十一条:
1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给(细则略)
2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求(细则略)
3、加强风险防范和市场监管(细则略)
4、加快推进保障性安居工程建设(细则略)
5、落实地方各级人民政府责任(细则略)
三、二手房营业税征免时限由2年回至5年;
四、五部委打击开发商囤地炒地,拿地首付不低于50%。
近期出台政策法规解读:
政策见解:
近期所出台政策主要抑制投资投机人群,同时对过快上涨的房价起到一定抑制作用。
政策风声的拉紧,作为政策导向的地产行业未来走势如何?针对这一核心问题,我
们对西安2010年楼市供应、需求、价格等问题进行了分析预测……
市场迷局
3
3
4
廉租房
40
40
40
棚户区改造安置用房
1413
1304
1198
合租
157
157
157
城中村改造安置用房
109
109
109
单位职工住房
110
110
110
经济适用房
6>994
885
778
商品住房
2012年
2011年
2010年
住宅建设计划
2010年西安市各类住房建设量预计约为1198万㎡,同比09年
1031万㎡持续增长,商品房依然占据绝对比例,保障房计划
开工面积有不同程度的下降。考虑到2009年住宅需求旺盛并
在很大程度上消化了存量供应,因此2010年上半年西安整体
市场仍将处于相对供不应求的局面,但随着市场成交出现波
动,供求关系将趋于平衡。
考虑到09年下半年是市场需求的集中释放,以及政策转向对
市场的影响,2010年西安市场新增供应在上半年将呈现下降
趋势,金九银十市场供应量将有大幅度增长。
单位:万㎡
分析
预计2010年上半年新增供应将呈现下降趋势
市场供应
2010年预测成交走势
2009年四季度西安住宅成交超过500万平米,但这种市场非正常的疯狂在很大程度上透支了未来需求的潜力,
也催生了政策趋紧的重大转变。因此预计2010年西安市市场整体成交将成下降趋势,加上春节的成交惰性和
政策调整期间的管观望情绪影响,2010年一、二季度西安住宅市场成交下降幅度较大,三季度随着市场存量
不断增多,各个项目冲击全年销售目标,将会加大促销以及折扣优惠的力度,加上刚性需求不断释放,市场
成交将回复上升趋势。
预测2010年成交量同比会有一定下降
市场需求
近几年房价走势解读
西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后,08年在各种因素的影响下,出现了“短暂的停歇”,但09年尤其是春节过后,西安普通住宅市场成交量持续攀升到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”,且在下半年旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源,再次将房价有所推高,整体市场价格走势明显趋高。
2009年在利好政策的刺激下,量、价一再打破记录,市场出
现了前所未有的疯狂,“买涨不买跌”的心理让08年持币观
望者一时失去理性,纷纷入市,随之房价一路飙升,直至岁
末全市成交均价已突破5000元/㎡大关。
为促进房地产保持良好健康发展,近期国家出一系列打压高
房价政策,快速上涨的势头将会在一定程度上得到遏制,加
上供求趋于平衡以及供求结构的变化,长期来看都会对房价
有一定的抑制作用,因此2010年西安商品房房价1—2季度将会
出现小波动,但下降空间不大,3—4季度将趋于平稳。
2010房价走势?
未来房价将会出现小幅波动,但大幅下降空间不大
房价走势
2010年西安市场发展预测总结
结论一
市场供应:同比09年依然处于增长趋势,但受09年火爆市场影响,2010年上半年供应
量会有所限制。
结论二
市场成交:2010年市场上半年将处于保守状态,成交量下滑,但随后期供应量的逐渐