文档介绍：博思堂2010年苏州城铁新城商业项目市场调研
博思堂·商业事业部
2010年9月
城铁新城商业项目市场调研及定位报告
谨呈:苏州新浒投资发展有限公司
-宏观环境分析
-商业裙楼市场调研及建议
-写字楼市场调研及建议
-项目经济测算
报告1级目录
-项目立地条件分析
-宏观环境分析
报告2级目录
2. 宏观政策与商业地产分析
1. 宏观经济与商业地产分析
在经济前10甲城市,在长三角城市就占4个,而长三角城市以高科技产业为主导,沪宁沿线城市高科技企业占约占50%,在高铁的推动下,长三角城市的商务活动必然会越来越频繁,对于写字楼办公、酒店等商业充满了机会。另外,科技类的城市必然是移民较明显的城市,人口及消费力、消费理念都是遥遥领先,商业地产的发展一般会处于领先水平。
苏州GDP以16-25%的增长势头,在经济快速发展的带动下,居民人均可支配收入已大大超过长三角城市的平均水平,这是这些年来推动苏州商业地产发展的重要原因。
1. 宏观环境分析—之宏观经济与商业地产分析
飞速发展的经济成就商业地产的辉煌
3月17日,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款
3月18日,国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业
4月14日,二套房首付款不得低于50%,,首套90平方米以上不得低于30%
4月19日,住建部:严格管理商品房预售制度
4月21日,二套住房认定以实际套数为标准,以家庭为单位
5月 2日,,冻结3000亿资金
5月15日,购买首套住房大于90平米的,最低首付款上升为房价的30%,二套房首付款上升为房价款的50%,三套房首付款也大幅增加,。
5月17日,发展过快的一线城市三套房不放贷
5月19日,北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,从下月1日起实施。其中明确,在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元销售。
6月3日,国税总局公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》,对土地增值税预征率设定了下限。
宏观政策概要:
2. 宏观环境分析—之宏观政策与商业地产分析
宏观政策解读:
近期出台的一系列房产和金融政策调控力度大、影响周期长、措施狠和准,大有“宁可错杀一千,不可放过一个”之意,政策将会持续很长一段时间。
本轮政策剑指住宅高房价,对住宅市场的投资和投机打压沉重。
此轮调控中,商业地产投资的显现相对优势,贷款成本与二套房相当的同时,还为住宅市场上部分不具备贷款资格的投资者提供可能。再加上相对高的租金回报、抗风险能力和巨大的物业升值潜力,以及政府的大力支持,不动产投资转向商业地产正成为一种趋势,因此小户型的酒店式公寓以及办公物业将会得到市场的青睐。
市场成交呈现量跌价滞之势,买得上就赚得到的日子一去不再,价值成为投资考虑的关键因素,促使投资性产品在市场上相对受到欢迎。
北京出文禁止酒店类用地项目分层、分单元出售,这将是酒店用地项目市场政策收紧规范的信号,促使酒店类公寓的购买客群更加集中,主要集中于基金公司、投资公司等。
2. 宏观环境分析—之宏观政策与商业地产分析
宏观政策为商业地产的发展锦上添花
从政策实施前后的房产交易情况来看,商业与住宅的交易量在5-6月大大地拉近了差距。新的市场形势下,商业销售普遍看好(如汇金新地6月15日开盘截止到6月31日,商铺仅剩下2间(30-50㎡底铺,32席),亿象城开盘当天,成交1000组客户,销售推出总房源的70%以上)。市场印证了在宏观调控的严峻形势下,商业成为地产“香饽饽”本案正迎利好东风。
商业地产成交量:
2. 宏观环境分析—之宏观政策与商业地产分析
政策雷厉风行之下,商业地产投资市场明显走俏
长三角经济活跃,全国前10甲经济强市,占据4个,随着城市一体化经济的发展,城市商务活动越来越频繁;
长三角科技产业约50%,城市知识化、信息化水平高,商务办公、商务消费日趋增多;
作为知识型城市之一,消费力强大的苏州居民将会推动苏州的商业向高水准发展;
宏观政策的实施,为商业地产锦上添花,商业地产开发正处于大好时机。
经济的快速发展,城铁的营运,宏观政策的推行,本案正处于东风大好的宏观背景之下。
宏观环境分析结论
-项目立地条件分析
1. 项目规划指标分析
报告2级目录
3. 项目四至情况分析
4. 项目周边规划分析
2. 项目区位交通分析
81660㎡
总建筑面积
商业
土地性质
≥35%
绿地率