文档介绍：博思堂苏州市吴中商城项目整体营销报告(商业地产)
吴中商城项目整体营销报告
苏州市博思堂投资顾问有限公司
1>. 中国地产商域网
第四部分企划表现篇
架构
第一部分市场调研篇
第二部分业务执行篇
第三部分营销推广篇
市场框架
市场背景
定位建议
市场环境概述
区域发展分析
市场竞争分析
项目分析
项目定位及建议
定位基础
一、市场环境概述
1)“国六条”政策

2006年5月17日国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施:
重点发展中小套型普通商品住房;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理控制城市房屋拆迁规模和进度;进一步整顿和规范房地产市场秩序;规范发展经济适用住房;完善房地产统计和信息披露制度。
成效:2006年国家调控成效初步达到目标,%,。
1、政策环境分析
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。
政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。
房地产行业正在逐步回归到理性状态。
房地产企业面临重新洗牌,优胜劣汰功能。
住宅供应结构明显的调整,中小套型供应量增加。
2)政策环境总结:
1)2006年土地市场特征
苏州土地供应走势
(
万平方米
)

0
200
400
600
800
1000
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
06年苏州土地供应达到新的高峰898万平方米,较05年增长了320万平方米,增长57%。
2、苏州房产环境分析
2)2006年商品房市场特征
二级市场
一级市场
市场环境
土地市场成交活跃,成交价格继续上升
外来实力开发商看好苏州楼市发展前景
郊区楼盘广受追捧刚性需求彰显实力
客源大转变,本地客源成为各楼盘争夺的重点
小户型遍地开花首次置业全面暴动
苏州市场稳定发展,成交价格继续攀升
3)苏州房产环境总结
苏州整体房地产市场处于健康发展状态,本案开发市场背景较好。
结论:
江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一。
规划总面积120平方公里,内辖“一区三园”,吴中城南工业带中心。
吴中经济开发区是吴中区的制造业基地。
1、吴中经济开发区规划
二、项目区域发展分析
周边交通路网发达,西侧的东吴路与人民路直通吴中区老城区和市区。吴中汽车站是十几个公交线路的终点站。通过友新高架可以在10分钟内快速到通达市区,并可快速到达绕城高速公路,出行十分方便。
2、项目区域属性——城南核心居住区
本案位于东吴南路东,吴中商城人才市场北。属于经济开发区中的“建成区”——区域功能为经济开发区的核心居住区。
3、周边配套
作为一个居住板块,周边有众多的新老社区,区域很早就形成了良好的居住氛围。周边配套齐全,医院、学校、金融、酒店、餐饮、商业街一应俱全,还有吴中商城、吴中汽车南站等配套。
由于开发区的制造业聚集,因此板块内人群密度较高,外来人口数量比重很大,人气非常旺盛,潜在住房需求较大。
4、交通条件
5、区域发展前景
正是由于吴中经济开发区产业规模的不断壮大,经济的持续发展,带动了吴中区城市规模不断外扩,新城区的开发建设。如城南居住区、越溪城市副中心都是在这样的背景下取得了良好的建设成效。
吴中城区(原吴县城区)已经没有土地可供开发。
紧邻吴中城区的开发区存量土地较多——成为房产开发的核心区。
区域有成熟的居住环境、生活配套和交通便利条件。
区域内的居住人口较多,潜在住房需求较大。
开发区房产市场正处于一个高速发展期,旺盛的需求将持续带动区域内的住宅开发,开发区住宅市场前景非常看好。
三、市场竞争分析
本案将重点研究
吴中城区板块
沧浪新城
长桥板块
开发区板块
越溪板块
1、“吴中城区板块”住宅市场分析
(1)板块概况
主要指吴中区的核心区,这里把市区南环路以南的一部分包括在内。
该区域集中了吴中区的行政机关、商业中心和文化中心。
前两年比较代表的楼盘是《水城丽都》、《嘉宝花园》。
现在的代表项目有《鼎欣城》、《鼎新世家》。
目前区域可供开发的住宅土地有限,项目比较小而零散。
(2)区域分析
地段优势:吴中核心区,紧靠市区,区域发展比较成熟。
区域配套:区域的商业、文化、教育、医疗等生活配套设施非常完善。
交通优势:区域内公交线路非常多,出行方便,道路交通条件优越。
(3)在售市场分析
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88-100
115-130
预约中
16万方
多层、高层
鼎欣城