文档介绍：博思堂-苏州天亚水景城项目全程营销推广方案
天亚水景城“全程营销”之一体化策略
[营销解决方案]
提出问题
分析问题
解决问题
第1步:项目定位区隔化
第2步:产品品质差异化
第3步:营销推广革新性
市场分析
产品分析
(a)区隔市场,找到机会点
(b) 挖掘品牌价值,找到消费者心理机会点
市场分析
[问题在哪里?]
市场供需临界点出现
※需求:今明两年市场住宅需求将达1300多万平方米
※供应:目前整个苏州房地产市场在售、在建、待建及已竣工尚在
销售的公寓住宅面积达1400万平方米
[苏州市场]
※区域供应:未来1-2年总供应量约150万平方米,其中中心城区域
约35万平方米
※区域需求:区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量
※成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大——走出相城,做
大蛋糕
[相城市场]
市场分析
[问题在哪里?]
营销核心问题
市场小结:苏州进入市场调整期,市场成熟全面启动,市场要求竞争在高层面率先质变,营销需要创新!
在相城板块竞争趋向白热化的市场前提下,常规的产品品质和操盘营销手
段难以顺利达成销售目标
因此,需要“全程一体化”的整盘操作策略,贯穿和指导从产品定位到营
销推广的各个方面和环节,全面超越苏州目前房地产的粗放式营销模式
项目分析
[出路在哪里?]
优美地段:项目位于苏州市相城区澄阳路东侧(苏州2003-B-15号出让地块),
为相城中心区的核心成熟地段,与相城区行政中心仅5分钟车程。
距离园区、市区的核心区域直接车程10-15分钟。
便捷交通:南景北廊东园西区,相城是苏州的交通北塞,道路网线通
达,高速、轻轨、205省道等拉近了相城与其他区域的距
离,推动区域快速发展
上好景观:
核心区位: :与相城行政中心做邻居,区域的焦点就在这,未来发展潜
力让每一个竞争对手眼红,教育配套、生活配套、交通配
套将永远走在竞争的前列
项目指标:
370个(高层住宅停车位)
停车位
273>.8%
建筑密度
23123㎡
建筑占地面积
%
绿化率
容积率
568套
总套数
公建配套面积 4600㎡(含物业管理用房)
联排别墅 ㎡(118户)
独立别墅 ㎡(80户)
高层住宅 52298㎡(370户)
其中
108120㎡
规划建筑面积
83174㎡
规划总用地
“天亚水景城”
项目名称
分析原则: 强化优势、减弱劣势;把握机会,回避风险
优势(Strength):
※丰富的水景资源
※户户临水的独立别墅
※便捷的交通路网
※相城核心地
※靠近相城经济技术开发区,提供了潜在的客源资源;
※相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地,将来的升值潜力相当大
劣势(Weakness):
※交通配套缺乏
※生活配套不足
※公寓户型全为大面积
※苏嘉杭高速紧邻本案,存在噪声和灰尘污染
※延水面过长,存在安全隐患
机会点(Opportunity):
※苏州房地产市场回暖
※丰富的水景资源制造市场亮点
※临近相城区政府行政办公中心将为越来越多的政府公务员所了解,
为本案提供了一定数量的潜在客源
※与相邻区域如园区的距离比较近,吸引外区域客户机会大
威胁(Threat):
※ 205省道分流线的建成通车会带来一定的噪音和空气污染
※项目周边的竞争将会越来越大,竞争也会更加激烈
※“相城区较偏”的看法在外区域客户心目中留下了深刻的印象
机会点1:相城多的是以区域市场为主的定位楼盘,缺乏市场全局观
念,没有做大蛋糕
机会点2:相城多的是粗放营销的地产大盘,缺少的是用整合营销的
社区营造
市场机会点
[区隔性定位基础之一]
机会点1:汽车时代、信息时代缩短了人心目中的距离感,跨区域置
业将成主流
机会点2:根据城市的发展规律,最后将直接带来城界的消失,区域
从竞争走上融合,增大异区置业比例
发展机会点
[区隔性定位基础之二]
机会点1:“中心化”营销理念带来边缘地段房地产发展的新机会,创
造新的销售奇迹
机会点2:运用整合推广的全新全程营销手法
营销机会点
[区隔性定位基础之三]
区隔性项目定位
[项目整体定位]
引领苏州全新生活理念的相城核心地首席高尚亲水人文社区
※相城核心地(地理位置)——新的规划,新的板块,巨大的发展潜力
※首席高尚亲水人文社区——1000米的水景景观长廊,水被巧妙的引入,
生活在此广阔的空间,让风和阳光自由荡漾的环境中;
※人文社区——亲