文档介绍：百仕达全年推广方案(修改稿)
为您,我做到!
第一部分:调查回顾
一、目前成交情况
目前的成交数量为340套(以落足定金为基准),
总体销售额为11>.91亿,
广告支出费用为1200万元,
%
内外销比例为4:6
二、客户分析
外销部分客户主要来源于上水、新界,
内销部分客户是以私营小业主、白领阶层为主,
成交客户中一、二期老业主直接介绍成交的有70套,间接介绍成交的有150套,
成交的原因主要是:百仕达的品牌、业主的口碑以及对三期的憧憬;
未成交的原因主要是:楼花期过长、价格较高、地理位置过于偏僻。
三、成交户型分析
三房内外销套数比为58:58,总体比例为5:5
二房内外销套数比为1:2,总体比例为59:118
6、7幢因为三房户型有一定的缺陷故销售不甚理想,二房单位因为受到一定的噪声干扰,销售率也不高。
四、周边在售市场调查
本项目周边现在售楼盘较多,竞争较为激烈,现在售楼盘状况具体如下:
楼盘名称
主力户型(面积)
销售均价(元/平方米)
太阳新城
60—90
5400
彩世界
59—110㎡
6400
今日家园
62——101㎡
5500
翠竹新邸
80—123㎡
5800
五、调查结论:
??外销市场为主,内销市场为辅
??“三缘”客户与外销市场本地化
??重视销售中的“葡萄效应”
(业主直接或间接介绍)
??“运动定位”意义并不明显
??为扩大客户层面,应加强利益点的诉求
??百仕达资源应系统、有效整合
第二部分:项目分析
一、项目优劣势分析
优势分析
品牌:先前由百仕达实业有限公司开发的百仕达一、二期已经为本项目提供了巨大的美誉及客户资源,百仕达作为一个知名品牌已经深入人心。
片区成熟度:整个罗湖老片区属于物业成熟片区,各种学校、医院、饮食、休闲等配套设施极其完备,并且罗湖区因交通方便,对港人有较强的吸引力。
环境:百仕达一、二期以其优美、高档次的小区园林绿化而闻名遐迩,本项目如果继续延续这一卖点应该可以创造良好的销售业绩。
交通:地处太白路与布心路之间,公交系统极其发达,有多路公共大中小巴直达全市各地,并且开设有深港直通车及购物专车,未来地铁站(布心站)也近在咫尺。
小区规模:本期建筑面积达12万平方米,属于大型小区,有一定的规模优势。
百仕达花园三期享受百仕达本身的大社区配套,小区内配套极其完善,目前拥有四所学校、两个超市、三个会所,可以称得上是罗湖区配套最为齐全的高尚社区。
物业管理:百仕达物业管理公司荣获了ISO9002认证,并且在一、二期的物业管理中获得了众多业主的认可与承认。
户型设计方面:三梯六户的小户型让业主尽享尊贵,并且部分户型拥有较为开扬的景观优势。
劣势分析
七幢高层楼体,使得小区的建筑密度较高,作为高档物业,而高容积率的住宅难以支撑物业走向高档,意味着每个单位间资源分配相对要少,致使园林面积相对较小,无法体现大规模社区的优势。
项目周边环境较差,位处布心片区,周边比较杂乱,工厂林立,出租屋较多,为提升项目的档次加大了难度。
布心路及太白路绕着本项目,车流量较大,噪音较为明显,加大销售中的引导难度。
项目虽然部分户型有一定的东湖景观支持,但现在湖景单位已销售大部分,所剩单位景观优势不明显。
项目销售均价高于周边在售楼盘近2000元/平方米,为销售及推广都带来更大的挑战。
二、项目定位
总体定位
实力发展商开发的、深圳最大型高尚住宅区中的投资型豪宅
外销:香港上市公司开发的罗湖最大型的投资型豪宅
投资:多样化首期付款方式、入伙前代供、保底包租、三级市场高租金回报
豪宅:环境、港人文化社区(吃、喝、玩、乐)、保安、香港长期服务中心
内销:百仕达国际化大社区
深圳花园城指定参观景点
荣誉、规模、国际化等
较低的置业门槛的豪宅
4月前推广思路:
竖立精品豪宅形象,为年后各方面包装推广手段全新形象起铺垫作用,但由于在4月前百仕达花园三期园林及现场样板房尚未落成,故此4月前在香港会侧重于投资,豪宅概念为辅,在深圳则仅做小型推广,主要是完善各方面的包装与配合;4月后,在香港加重豪宅概念,投资为辅,在深圳则力求在市场强销期的不同阶段都有不同的亮点与新意,以吸引日益理性的置业者。
诠释: 1、现阶段百仕达花园三期规划上的特色定位尚未体现,缺乏豪宅气息,总体定
位的各方面支持及说服力尚不足。同时产品户型上有不少小毛病,另外,在现时市场上提倡户型产品创新性的环境下,缺乏创新就已经是劣势。由此来看,购买百仕达花园三期的客户多少带有情感上的因素。
2、但百仕达的品牌及一期二期的成就,及百仕达