文档介绍：购物中心商业布局规划
学****要点总结
关于净出租面积占购物中心整体建筑面积
(不含停车场)指标:
口综台平均65%一70%。其中大型主力店(单店面
积占4000m以上)净出租面积占比为85%:次主
力店(单店面积占200m—4000m之间)净出和
面积占比为65%—85%;类百货店铺(单店面积
在50m-200m之间)出租面积占比为50%
65%。这样,整个购物中心平均下来,净出租面
积约为65%-70%。在做招商布局图之前,需要
对建筑方案的净出租面积进行勘定,如发现净出租
面积达不到65%的,需要对建筑平面的通道宽度
中庭大
,确
保购物中
租面积占购物中心整体建筑面积
不含停车场)指标达到65%。
关于购物中心面户业态类别组合占比指标
五,三、二原则,就是各类零售类主次主力店占
北50
文化体育健身娱乐休闲类占比30%、
类百货备
占比20%。
关于购物中心商场布局设计需要解决的三大
问题
(如何对确定的商业业态组合进
行合理优化布局?
口第一个间题是怎样通过各种业态商业吸引人气的多
寡而使他们坐落在不同的位置把人流引导到各个楼
层各个角溶,是整个购物中心所有的商铺成为活钅
而不留死角
第二个间题是如何在不同的地点布置商业亮点,使
顾各不断产生进完整个购物中心的欲望,感觉不到
累,还要使顾客感觉意犹未尽下次还要来?
第三个间题是如何平衡租金收益,在做活的前提下
使租金收益最大化?
1)一般来说,主力店中,大卖场最聚人气,百货
店次之;次主力店中,数码广场最聚人气,家电卖
场次之;休餐饮业中,咖啡、西式快餐、茶馆、
美食广场最聚人气,中式品牌餐饮次之:休闲娱乐
运动健
脚中餐周未和晚间最聚人气;各式品
专卖店最不聚人气。从楼层角度来说,一楼最聚
人气,二楼
三楼更次,四楼再次,五楼最次,
商业地产界行话所谓的一楼是金、二楼是银、三楼
是铜、四楼是铁、五楼是锡讲的就是这个道理。从
交通位置角度来讲,交通要道的拐角处最聚人
通道长边
商场的纵深地带更次,所谓金角
银边、草肚皮
2)在购物中心的商业布局中必须要贯彻的专业理
担扛“理一一把人气多的主力店放在两
把人气差的专卖店店铺布置在围绕大中庭的四周
也就是中间,让出入主力店的人流先经过专卖店店
铺通道,把专卖店铺带旺,提升专卖唐店铺的价值
出入两侧主力店的一道道人流,就像一根根扁担,
把中间的专卖店店铺的价值打起来
②提升机〃原理
般来说,楼层越高,去的人
越少,那么在购物中心高的楼层上,布置一些吸引
吸引逛购物中心的顾客往高楼层的商
场去,这就需要一些商家扮演人流提升机的角色
日③通透性“原理一一通道设置要通透,让顾客站在
通道的一端可以看到远处另一端的商铺,在沿中庭
四周布置低柜,让顾客通过中庭的自动扶梯到达每
楼层可以清晰地看到远处的商铺标识
④“光顾性“原理一一购物中心内部水平通道规划设计,
必须尽量使每个干道都能循环复,带回人流,减少
死角,好的平面交通设置能使消费者沿着商家事先设
计好的交通流线进行消费,使不是处于金角银边"的
商铺,也能得到充足的客流
⑤“五
“原理一一讲的是要做活购物中心需要
安排的各业态大类商家所占面积的比例,即在一个大
型封闭式购物中心内,安排的主力店和次主力店的理
用面积应为50%,文化,休闲、娱乐、健身、餐
占用面积应为30%,专卖店组成的风情商
铺组合理想占用面积应为20%
⑥“方便性“原理一一在布局设计中体现人性化理念,
尽可能最大限度的为消费者提供便利性服务,为其在
消费的同时带米身心上的新适感和被尊重感
/3)为把购物中心做旺,在做的基础上实现
租金收益最大化,一股采用四个策略
①特惠策啪一一对某些能够大量吸引人气商家放到商
场高一点的楼层或商场纵深一点的地方,租金给与优
彐②递增策
在起步阶段,租金低一点,经营走向
成熟过中逐步递增
③共赢策眙一一对于某些商家对入驻购物中心经营
前景看好,但需要一个培育期,购物中心经营者可
以与该商家签订一种风险共担的扣点付租金的方式,
商家与购物中心经营者分享销售毛利,共同承担培
育期风险
@差价第略一一对于不同的业态、在不同的位置
楼层实行差价招租,对吸引人流贡献大的商家、位
于纵深的商家、楼层高的商家实行低价,对于位于
低楼层和交通要道的商铺实行高价,利用租金杠杆
将合适的商家布置到合适的位置
4)开发商和使用者在购物中心
商业组合布局设计和招商过程中
必须做到一个坚持和两个反对
坚持购物