文档介绍：德思勤2011年5月长沙湖南环保科技产业园项目地块定位
湘诚新城小区项目开发策略思路沟通案
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湖南环保科技产业园项目
地块定位及物业发展思路沟通
德思勤·长沙
2011年5月
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真诚感谢贵司的信任,邀请我司参与贵司湖南环保科技产业园项目的前期定位工作,在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢!
这是一次双方沟通和了解,本次汇报未尽全面,主要基于我司对于贵司项目的理解和市场认知,共同探讨项目定位及开发策略的问题,从战略层面来解决项目开发,希望通过沟通,能给贵司带来专业上的支持!
我们希望通过此次沟通成为双方合作的基础。
湖南德思勤房地产投资顾问有限公司
2011年5月
前言
由于近期国家对房地产的调控政策频繁出台,市场观望态度持续,总体呈现量跌价稳的态势。本项目开发不仅要实现在政策和市场上的突围,更要取得现金回流和销售利润的突破。本提案将从项目开发战略层面出发,为集中解决这一核心问题对项目定位、产品开发策略作出深入的解析。
为节省宝贵的时间,本提案内容只抓重点、难点,重在策略,希望能对本项目定位开发有所启发。
从三个问题谈起!
一,如何看待当前的形势,对项目有哪些借鉴?
宏观政策层面、城市宏观发展如何,项目区域发展如何,区域的发展对房地产发展产生了哪些影响。项目地块区域未来发展如何研判,以及对本项目将产生哪些影响?
关键词: 新政解读、新南城板块、红星商圈、
环保科技产业园
项目位于一个目前相对不成熟区域,属高容积率中等规模楼盘,高容积率决定了地块必须集约用地开发高层,开发成本不低,一定程度上提高置业门槛,而地块价值度目前不高,区域人群购买力有限,如何看待这一矛盾。
二、如何看待不成熟区域与高容积率产品之间的矛盾?
关键词: 项目属性界定、高容积率、价值重新审视
项目总体量中等,且商业比重过大,从表面上看无明显的特点及优势。这样的一个项目该如何定位(形象定位、产品定位、客群定位),如何让客户快速认知项目,并从认知到偏爱项目。如何制定科学的开发策略,把握有利入市时机,最终实现现金回流与销售利润的最大化?
三、项目整盘如何定位?
关键词:SWOT分析、案例分析、方向研判、开发策略
带着这些主要问题,
我们作深入的分析和思考。
项目环境解读
1、楼市新政核心阐述
、土地增值税、保障性住房建设等多方面再下调控重手,主要涵盖限购、信贷、税收、供给、监管等方面,从多方面调控房价。
“新国八条”,进一步强化对房产市场的调控。
,。
,国家发改委再发布《商品房销售明码标价规定》,要求5月1日起实行一房一标价。
近期中央和地方政府为遏制房价过快上涨,政策出台频率和严厉程度视为历史之最,对2011年及今后房地产发展形势平添了许多不确定因素,近期核心新政有以下几条:
1、首套: 自住房且套型建筑面积90㎡以上的家庭,首付款不低于30%。
2、二套:首付款不得低于60%,。
3、三套:商业银行可根据风险状况,暂停发放贷款。
4、外地购房:在长沙市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭,不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。
启示:政策发布之频繁表明政府对房地产市场调控的决心很强,但这并不是说政府要扼杀行业,而更多的是为了促进行业长期健康发展。德思勤的市场观点是:短期冷静、抑投宽刚、总体平稳发展。
这套政策“组合拳”包括:差别化房贷、契税调整、市场监管、限购令、开发企业监管、一房一价,总体剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性,对长沙来说,虽然长沙房价并不高,但其他大城市的房价上涨受到制约会对长沙房地产消费者造成降