文档介绍：成都春熙商汇广场商业项目整体营销策划报告
春熙商汇广场整体营销策划报告
春熙商汇广场
整体营销策划报告
前言
在阐述项目的营销理念之前,我们希望能够表述对项目的认识和态度。
春熙路,万众瞩目的成熟口岸,本项目,是成熟口岸的生项目。
房地产在“国六条”大的政策调整之下众说纷纭,投资者对地产投资正在进入调整期。而项目已完成规划设计,在结构、布局上的调整空间不大。这些都给整体营销策划带来了极大的挑战。
因此,我们对本项目的营销策划持十分谨慎而严肃的态度。虽然,我们有多年运作九龙广场的实际经验,并对盐市口和春熙路商圈有较深入的研究,但就本项目而言,要想达到“在安全、快速的前提下,实现价值最大化”的理想预期,仅仅靠常规的营销策略和以往的经验明显不够。
基于上述认识,我们在完成本策划报告过程中,在基础市场调查、同类楼盘的摸底、客户资源和渠道的梳理等方面花了较多的时间,做了扎实的信息收集和分析工作。在此基础上,我们根据甲方的需求,预设了多种营销模式并反复进行模拟推演和论证,直到找到既满足甲方需求,又满足市场条件,同时又与我们可控制的市场资源相匹配的营销模式,进而形成了可操作的思路和策略。
本报告重点详述实操部分,对基础性研究和推导过程只简述其概要。
特别提示:本报告涉及项目核心机密,仅供贵公司高层研阅,请严格控制阅读范围,避免造成销售上的被动。谢谢!
目录
第一部分策划概要
第二部分市场研究
一、经济及政策环境分析
二、区域商业环境分析
三、春熙商圈商业环境分析
四、同类项目运营状况分析
五、市场需求分析
第三部分项目SWOT分析
一、产品分析
二、项目优势(S)
三、项目劣势(W)
四、项目机会(O)
五、项目威胁(T)
第四部分项目定位
一、总体定位
二、商业定位
三、商务公寓定位
四、目标客户定位
第五部分基本营销策略
一、营销目标及依据
二、基本营销思路
三、商务公寓营销策略
四、商业营销策略
五、价格策略(付款方式建议)
六、广告推广策略
七、销售执行策略
第六部分商业部分辅助营销策略
一、整体销售策略
二、分层销售策略
第七部分楼层及销售单位的定价建议
第一部分策划概要
本公司经过前期的市场调研,并结合对开发商需求的分析及项目产品的深度研究,从而形成对本项目整体营销的基本思路。其要点如下:
本项目的出发点为:在满足资金安全、快速回收的前提条件下,实现项目价值的最大化,同时塑造良好的开发企业形象,严格避免不良社会影响的产生,为企业的连续性开发奠定良好的社会形象和建立丰富的客户储备资源。
本项目的营销难点和关键在商业部分。但由于本公司积累了运作九龙的丰富经验,在商业资源方面有较扎实的基础,商业部分的运作具备可操作的现实条件。
本项目在具备明显优势的同时,也存在40年产权、临街面窄和产品配套功能不足等明显的“硬伤”,使可能实现的售价和客户选择面受到明显的限制,给营销带来一定的困难。
本项目由于体量小,在现实商业环境中不具备引领作用,其总体的战略定位主要考虑对商业环境的适应性,以“短、平、快”的营销策略达成战略目标。
本项目营销策略的基本点是:先公寓,后商业;招商先行,分零为主;本地为主,外地为辅;平价入市,快速销售;整体优先,分零为本;狠抓蓄水,主攻渠道。
本项目的营销关键控制点是:蓄水目标的实现,招商目标的达成,营销推广的效果,开盘前的销售准备;销售价格及策略的适应性。
营销策划思路逻辑
第二部分市场研究
说明:因前期已提交市场调查部分主要数据,本报告不再重复,在此仅罗列前期调查的结论,但同时补充本市商业销售模式调查数据及部分经营者、消费者调查结论。
一、经济及政策环境分析
要点:今年国内经济形势总体持续向好。房地产在上半年增长幅度过快,导致宏观经济整体过热,通胀压力加大。“国六条”出台,标志政府调控措施的开始,其显著的效应是房地产的增长趋于平稳。但“国六条”主要针对住房,而对商业地产来说却正是反弹的机会。另一方面,人民币升值压力持续加大,姿态性的升值已经开始,升值趋势已成必然。随着人民币的升值,境外资金和国内民间资金的主要流向是房地产,客观上为房地产的持续增长提供了良好的资金条件。因此,房地产持续增长的总体趋势没有改变,也不会改变。目前,政府出台的各项政策主要针对房地产市场的规范问题,如:炒房、销售中的违规等,其执行和监管力度将逐步加大,这对于项目的市场运作,特别是营销运作空间有较大的制约。
二、区域商业环境分析
要点:近两年,成都商业地产整体上不景气,呈现出供大于求的特征,商铺滞销严重,价格一路走低,出现了“以住宅价格买商铺”的尴尬局面。今年,政府对商业用地的供应做了调整,商业地产出现转机。上半