文档介绍：东莞市万科房地产有限公司运河东1号项目营销策划报告
谨呈:
东莞市万科房地产有限公司
东莞万科运河东1号项目营销策划报告
20051>.
打破一切常规
1
报告结构
Mission?
——目标梳理
1
Mission?
项目概况
目标梳理
他的竞争力又在哪里?他的魅力又在哪里?
东城区
高质量生态型居住社区典范
莞城区
城市化程度最高
商业高度集中
万江区
起步最晚;活力渐显
住宅/商业的后起之秀
南城区
政府重点发展新型区域;
大型住宅区林立
新城区
新兴城市中心
写字楼集中地/商业典范
5大市场热点板块分明;
项目不属于任何一个热点区域。
本案
本项目位于两大最高提及率片区的边缘
项目所在区位的成熟度较低
“
老厂房
旧村
运河
单行道
……
”
项目概况
目标梳理
1
Mission?
总体规划分为5期,其中1期以商业为主
5期
1期
2期
3期
4期
合计约24万(建筑方案未定,建筑面积有待微调)
1000
1万
————
5期
7万
2000
4期
————
————
3期
————
————
2期
2万-
4000-6000
————
1期
合计(M2)
商业面积(M2)
公寓面积(M2)
住宅面积(万M2)
基本指标:
总占地面积: 万平米
总建筑面积: 万平米
容积率:<=
建筑密度:<=24 %
项目概况
目标梳理
1
Mission?
.fdcew3>房地产E网
6套
4MX10M=40M2
2000M2
集中商业
约7800M2
13套
平均约600M2
二层
100+200=300个
停车场
约3000M2
约60套
100-200M2
一层内街
约2700M2
40-45套
4MX15M=60M2
一层外街
街铺
总面积
套数
单元面积
一层街铺(外街)
一层街铺(内街)
一层街铺+二至四层集中商业
停车场
二层街铺(内街)
图例
1期商业规划为开放式步行街形式
仅为示意图,部分二层街铺的位置略有误差
项目概况
目标梳理
1
Mission?
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工程时间已尽量前提
2005年5月
7月
一期开工
售楼处启用
8月
封顶
10月
开盘
原计划11月开始销售,现提前至10月,且可能继续前提;
为加快工期,现已基本确定1期不建地下室;
项目概况
目标梳理
1
Mission?
我们的开发目标是什么?
为万科探索新开发模式积累经验
快速回笼资金,
整体开发周期约3年
巩固和提升万科在东莞市场的品牌影响力
项目概况
目标梳理
1
Mission?
利润最大化
持续旺销
实现区域高价
目标梳理
实现后的结果
上市公司财务指标要求
实现目标利润
目标一
目标二
持续旺销,利润最大化
目标三
提升和巩固企业品牌
目标四
探索新模式,积累经验
Important&amp;Urgent
Important
Result
Result
实现第一个目标是当前工作的重点。
?
区域:不成熟
可售产品:,-;
项目概况
目标梳理
1
Mission?
Time:
Background:
销售时间:两个月(-)
Mission
商铺销售70%
公寓销售100%
本报告重点解决商业的销售
2
Who am I ?
报告结构
——我们卖什么?
1
Mission?
——目标梳理
Q1:我们为什么要打破常规?
不成熟区域商铺销售的常规模式:
回款时间紧迫
销售的成败主要系于主力店的招商,项目销售的风险过于集中;
主力店的招商一般周期较长;
卖未来,通过主力店增强客户信心;
通过招商引进知名大商家,促进商铺销售。
招商主导模式
根据项目目标及开发模式,必须先卖商业后卖住宅;
资金回笼慢;
卖现实价值,客户信心强;
先卖住宅,待住宅销售一段时间,人气聚集后,再卖商铺。
住宅主导模式
本项目的适用性
缺点
优点
操作要点
模式
按常规模式销售,难以实现项目目标,必须寻求突破。
//.fdcew/
Q2:打破常规从哪里入手?
一