文档介绍：房地产法学第二章房地产权属法律制度
第二章房地产权属法律制度
本章提要:房地产权属制度是本书的重点内容,是学习、理解后续章节的基础。本章重点介绍了建筑区分所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、相邻关系及房地产权属登记等相关法律制度。通过本章学习重点掌握建筑物区分所有权的概念、特定及其构成;掌握建设用地使用权取得方式;掌握土地承包经合同的内容、发承包双方的权利和义务、土地承包经营权的流转;理解地役权与相邻关系特征及两者的区别;了解房地产权属登记的种类、程序和《物权法》的实施对其产生的影响。
第一节建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念和特征
(一)建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权是指数人区分一栋建筑物时,所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。
我国《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”。
(二)建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权有以下特征:
1、复合性
2、一体性
3、专有权的主导性
二、建筑物区分所有权的三个要素
(一)专有部分所有权
专有部分所有权指区分所有人对区分建筑物内,有独立构造、能独立使用的建筑物某一单元专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
(二)共有所有权
共有所有权指区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。
(三)建筑物区分所有权人的成员权
建筑物区分所有人的成员权是指基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的区分所有人作为建筑管理团体之成员所享有的权利和承担的义务。
第二节建设用地使用权
一、建设用地的概念
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广义上讲,建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。如前所述,国家实行土地用途管制,严格限制农用地转为建设用地。
二、国家建设用地使用权的取得
(一)国家建设用地的来源
国家建设用地必须是国有土地,国家通过一定的程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。
在下列三种情况下,国家可以划拨或出让、租赁土地使用权:
1、农村集体所有的土地已征用为国有;
2、国家已依法收回国有建设土地使用权;
3、国有荒山、荒地,即国有未利用土地已改为建设用地。
申请使用国有建设用地,包括国家所有的土地和国家已征收的原属于农民集体所有的土地。
(二)农用地转用审批
建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
(三)以划拨方式取得建设用地的审批程序
1、在城市规划区内申请建设用地的,建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请,由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查,核发建设项目选址意见书。
2、建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。
3、建设单位持建设项目批准文件,包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等,向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地。由市、县人民政府土地管理部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。
在城市规划区内申请建设用地,建设单位或个人应在先取得建设用地规划许可证后,才可以向土地管理部门提出申请。
4、供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
5、土地使用者应当依法申请土地登记。
三、国家建设征收土地
(一)国家建设征收土地的法律特征
国家建设征收土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。在法制完善的社会里,土地强制征收要有法定事由才能进行。这些法定事由是为
“公共目的”而进行的。《物权法》四十二条第一款规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
国家建设征收土地,具有以下法律特征:
1、征地主体的惟一性。
2、征地行为的行政性。
3、征地条件的补偿性。
(二)征收土地的审批权
《土地管理法》第四十五条规定,征用下列土地的,由国务院批准:基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的(折合525亩);其他土地超过70公顷的(折合1050亩)。征用前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院