文档介绍：房地产法学第四章城市房地产开发法律制度
第四章城市房地产开发法律制度
本章提要:房地产开发是房地产交易的前提,是我国城市建设和商品房产生的主要途径,对房地产开发的法律规制已成为房地产法律制度中的重要内容。本章主要包括房地产开发的特点、开发原则,房地产开发用地制度,房地产开发企业管理、房地产中介管理及经济适用住房管理等内容。通过本章学习,了解房地产开发企业的概念、设立条件和程序,房地产中介服务的有关内容;理解城市房地产开发的概念、特征,房地产开发企业的管理机制;掌握房地产开发原则,房地产开发用地取得形式,经济适用住房等内容。
第一节城市房地产开发概述
一、房地产开发的概念和特征
(一)房地产开发的概念
房地产开发是根据城市总体规划和社会经济发展计划的需要,在依法取得国有土地使用权的土地上有计划、有步骤进行基础设施、房屋建设的行为。
(二)房地产开发的特征
13>.投资量大、回收期长
、利润高
、综合性强
二、房地产开发的基本原则
(一)严格执行城市规划的原则
(二)坚持经济效益、社会效益和环境效益三者统一原则
(三)综合开发、配套建设的原则
(四)保证开发产品质量合格的原则
(五)房地产开发坚持鼓励开发住宅建设的原则
三、房地产开发的分类
(一)按开发的对象来划分,房地产开发分为新区开发和旧城改造。
(二)从开发的方式来划分,房地产开发分为单项开发、成片开发和小区开发。
(三)按开发机构来划分,房地产开发分为政府开发和房地产开发企业开发。
(四)按开发目的来划分,房地产开发分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。
(五)按开发的内容来划分,房地产开发分为单纯的土地开发和再开发、单纯的房屋开发和再开发、土地房屋一体化开发等。
(六)按开发主体来划分,房地产开发分为单独开发和联合开发。
(七)按开发对象来划分,房地产开发分为民用开发、商业开发、工业开发、交通开发等。
第二节房地产开发用地
一、房地产开发用地概述
(一)房地产开发用地的概念
房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权,而不是指取得开发用地的所有权。国家实行土地所有权与土地使用权分离制度,使土地使用权商品化,开发商取得的仅指使用权。房地产开发用地仅指城镇国有土地,而不包括集体所有的土地。我国对土地一级市场实行国家垄断经营的政策。
(二)我国现行土地使用制度的特点
1、国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。
2、土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权,即依法占有、使用、收益和一定处分的权利,土地使用者成为权利主体。
3、国家垄断土地一级市场,同时加强土地二级市场的管理。
4、建立系统的登记制度,明确登记是确认土地使用权的要件。
二、土地使用权划拨
(一)土地使用权划拨的概念和特点
1、土地使用权划拨的概念
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权,是出让方式以外的另一种取得国有土地使用权的方式。
2、土地使用权划拨的特点
(1) 土地使用权划拨是一种无偿的行为,土地使用者取得使用权无需支付土地出让金,但这并不等于使用者不需支付任何费用。一般情况下,土地使用者须对原先土地使用者支付补偿费和安置费,同时,土地使用者依规定缴纳土地使用税。
(2) 土地使用权没有明确的使用期限,法律、行政法规另有规定除外。
(3) 土地使用权划拨是一种具体的行政行为,适用审批程序,划拨土地使用权不采用拍卖、招标、协议的方式,国家行使社会经济管理者的行政权力,将土地使用权进行分配或调整。
(4)划拨取得的土地使用权,不可以转让、出租、抵押。
(二)土地使用权划拨的范围
1、国家机关用地。
2、军事用地。
3、城市基础设施用地。
4、公益事业用地。
5、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
6、法律、法规明确规定可以采用划拨方供地的其他建设项目用地。
(三)划拨土地使用权的行使及终止
1、划拨土地使用权的行使
(1)土地使用权人不得擅自改变土地用途。
(2)土地使用权人在行使权利时,如遇社会公共利益需要,有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。
(3)划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定。
2、划拨土地使用权的终止
《土地管理法》规定可以收回国有土地使用权的情形,更为具体:(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实现城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获