文档介绍：房地产法学第五章城市房地产交易法律制度
第五章城市房地产交易法律制度
本章提要:房地产交易是房地产价值实现的重要环节,城市房地产交易法律制易法律制度,旨在规范交易当事人的房地产市场行为,保护正当的房地产交易活动及当事人的合法权益,促进房地产交易市场的健康发展。通过本章的学习,理解房地产交易的概念和特征;掌握房地产转让、房屋销售、房地产抵押、房屋租赁有关法律规定,本章为重点章。
第一节城市房地产交易概述
一、房地产交易的概念和特征
(一)房地产交易的概念
关于房地产交易的含义,学术界尚存在分歧。大致有如下三种观点:
第一种观点认为,房地产交易即房地产买卖,其形式仅指房地产转让。
第二种观点认为,房地产交易是指房地产产权的变更和转移,其形式包括房地产转让、抵押、租赁。
第三种观点认为,房地产交易是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动的总称,其形式包括出让、转让、抵押、租赁等
(二)房地产交易的特征
13>.房地产交易的特殊性
二、房地产交易原则
(一)房地一体原则
(二)依法登记原则
(三)房地产交易价格分别管制原则
(四)房地产交易中的土地收益合理分配原则
三、房地产交易的管理机构
(一)房地产交易管理的行政机关
1、国土资源部和建设部
2、地方各级房地产管理机关
(二)房地产交易所
第二节房地产转让
一、房地产转让的概念、方式
(一)房地产转让的概念
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方将其房地产转移给他人的行为。
(二)转让方式
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。
二、房地产转让的条件
(一)转让、受让双方必须具有合法资格
(二)房地产转让的客体必须符合法定要求
(三)房地产转让形式要件完备
(四)房地产转让的意思表示须真实
三、房地产转让的禁止条件
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
(三)依法收回土地使用权的
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的
(五)权属有争议的
(六)未依法登记领取权属证书的
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
四、房地产转让的程序
(一)出让方式的房地产转让程序
2、批准
3、签约
4、公证和认证
5、登记
(二)划拨方式的房地产转让程序
1、申请
2、审批
3、签订土地使用权出让合同
五、房地产转让合同
(一)房地产转让合同的概念
房地产转让合同是指房地产转让人与受让人或者原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。
(二)房地产转让合同的内容
(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;(2)房地产权属证书名称和编号;(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(5)房地产的用途或使用性质;(6)成交价格及支付方式;(7)房地产交付使用的时间;(8)违约责任;(9)双方约定的其他事项。
(三)房地产转让合同履行、变更和解除
1、因土地灭失而消灭
2、因国家强制收回土地使用权而消灭
3、因国家提前收回土地使用权而消灭
4、因土地使用权期限届满而消灭
第三节商品房销售
一、商品房现售
(一)商品房现售的概念
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
(二)商品房现售关系的法律调整
1、法律依据
目前,进行商品房销售的具体法律依据是《城市房地产管理法》和建设部2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》。
2、商品房现售的条件
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(4)已通过竣工验收;
(5)拆迁安置已经落实;
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(7)物业管理方案已经落实。
二、商品房预售
(一)商品房预售的概念
商品房预售是指房地产开发企业将正在建