文档介绍：房地产法学第八章物业管理法律制度
第八章物业管理法律制度
本章提要:良好的物业管理,不仅能为物业服务公司带来好的效益,而且能够实现物业的保值增值,并创造良好的社会效益、环境效益和生态效益。本章主要包括物业管理的起源与发展,物业管理的有关概念、内容,业主、业主大会、业主委员会以及物业服务企业等的有关内容。通过本章的学习,了解物业管理的起源与发展、业主自治的基本原理、普通住宅小区物业管理服务等级标准;理解物业管理的基本概念、物业管理的基本内容、新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定、物业服务企业的设立、物业服务企业的权利及义务、物业服务的委托等内容;掌握物业管理的主要环节、业主、业主大会、业主委员会、管理规约、物业服务企业的性质、物业服务合同的订立。
第一节物业管理概述
一、物业管理的起源与发展
传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。
现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国。
香港物业管理的产生与发展是本世纪50年代以后。
国内的物业管理产生于二十世纪80年代初期。
二、新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定
1、新的《物业管理条例》的修改内容
(1)物业由“管理”到“服务”
(2)业主委员会成立的指导部门增加
(3)通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定
(4)严格专项维修资金使用条件
(5)解聘物业服务公司,投票权数既要考虑面积也要考虑人数
2、《物权法》对物业归属权的规定
①小区车库应当首先满足业主需要。
②建筑区划内的道路属于业主共有。
三、物业管理基本概念、特征及基本内容
1、物业的含义
从物业管理的角度来说,物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
2、物业管理的含义
物业管理是是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、物业服务企业的含义
物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。
4、物业管理的基本特征
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。
5、物业管理服务的基本内容
(1)物业共用部位的维护与管理;
(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;
(3)环境卫生、绿化管理服务;
(4)机动车和非机动车的停放管理;
(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;
(6)物业装饰装修管理服务;
(7)物业档案资料的管理。
四、物业管理的主要环节
(一)物业管理的准备阶段
1、物业管理的早期介入
2、制定物业管理方案
3、制定临时管理规约及有关制度
4、选聘物业服务企业
(二)前期物业管理阶段
1、物业的接管验收
2、业主入住
3、档案资料的建立
4、日常的前期物业管理服务
5、首次业主大会召开
(三)物业管理的日常运作阶段
1、日常综合服务与管理
2、系统的协调
第二节物业的业主自治管理
一、业主自治的基本原理
广义的业主自治是指特定物业的业主们,一方面根据个体利益和自主意志对自己独有专属部分进行自益性管理(包括委托他人代管)