文档介绍：第8章_评估技术在房地产评估中的作用
第8章评估技术在房地产评估中的作用
83>.1 房地产评估特点
市场途径及其方法在房地产评估中的作用
收益途径及其方法在房地产评估中的作用
成本途径及其方法在房地产评估中的作用
其他方法在房地产评估中的作用
房地产评估特点
房地产的特点
土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。
(一)土地特性
1、土地的自然特性
(1)数量的有限性(不可再生性) 供给缺乏弹性
(2)位置的不可移动性
(3)效用的持久性→价格具上升趋势
(4)效用的差异性(不可替代性)
决定
决定
2、土地的经济特性
(1)用途的多样性
(2)供给的稀缺性
(3)经济地理位置的可变性
(4)可垄断性
房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。
房地产一般具有如下特性:
(二)房地产(不动产)的特性
1、位置固定性
2、质量差异性
3、使用长期性
4、房地产供求区域性
5、房地产供给的相对垄断性
6、房地产利用的多方向性
7、房地产效益的级差性
8、政策限制性
(三)房地产市场的特征
但二者的地位并不平等,农村集体所有的土地不
能直接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。
土地使用权属无形资产(对物产权),其价值取决于其
载体——土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与
后者不同,主要有:无使用权年限规定;不可单独转让、出
租、抵押。
(三)房地产市场的特征
一级市场
政府土地使用权
出让的市场
二级市场
土地使用权的再
转让的市场
二级市场
租赁市场
转让市场
抵押市场
拍卖市场
“多样性房地产价值的基本特征”
房地产评估特点
1)合法性原则
2)最佳使用原则
房地产价格及其影响因素
1)房地产价格及其种类
(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为:所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。
(2)按房地产的实物形态可划分为:土地价格、建筑物价格和房地价格
(3)按房地产价格表示单位可划分为:总价格、单位价格、楼面地价等
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
楼面地价=土地单价÷容积率
容积率:土地上可造成建筑物的总面积与土地总面
积的比率。
例题:投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5,单价为1000元/平方米;乙地的容积率为3,单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济?
2)房地产价格的特征
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的,
因此它们价格特征也不同。
土地是自然界的产物,而非劳动产物,因此
其价格是地租的本金化;而建筑物是劳动产物,
其价格可由生产成本和利润构成。此外,在我
国,地价是指土地使用权价格,而房价一般是指
所有权价格。
在房地产价格中,土地的价格是起决定性作
用的,因此了解土地价格的特性很重要。
土地价格的特性主要有:
1、地价是地租的资本化
2、地价主要由需求方决定
3、地价呈不断增长趋势
4、地价与土地用途相关(受政策影响)
5、地价具有个别性
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
2)房地产价格的特征
(1)房地产价格是房地产权益的价格。
(2)房地产的价格有两种基本表现形式,即房地产交易价格和房地产租金价格。
(3)房地产价格易受个别因素的影响,一般情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价能力,以及感情因素的影响。
3)影响房地产价格及评估价值的因素
从经济学的角度来看:
①房地产的使用价值,即房地产的有用性;②房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。
从房地产开发经营的角度来看:
①房地产的实物②房地产的权益③房地产的区位等。
为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。
(1)一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。
①经济因素②社会因素③行政因素
(2)区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。
商