文档介绍：第二讲_房地产权属法律制度
第二讲房地产权属法律制度
谭柏平
本讲教学内容
一、房地产权利与权属
二、土地权属法律制度
三、房屋权属法律制度
四、房地产相邻关系
一、房地产权利与权属
(一)物权、所有权与使用权简介
1、物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权、担保物权。(《物权法》第2条)
物是存在于人身之外,能满足权利主体的利益需要、并能为权利主体所支配和利用的物质实体。
物权的法律特征
(1)支配权:直接支配客体的权利;
(2)绝对权:也称“对世权”,它对权利人之外的每个人产生效力,具有排他性;
(3)一物一权:同一物上不能设立两个所有权;同一物上也不能并存两个性质上不能兼容的物权。
物
权
自物权:所有权
(完全物权)
他物权:
(限制物权)
用益物权:
地上权,地役权,永佃权等
担保物权:
抵押权,留置权等
2、所有权
也称为财产所有权,是指所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
3、所有权的权能
权能不同于权利(权力)、权限,而是指权利能力。所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能。
(1)占有:是指人对物的事实上的管领,是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。
(2)使用:使用权能是指按照物的性能和用途对物加以利用,以满足生产、生活需要的权能。
(3)收益:收益权能是指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。这里的新增经济价值,也就是孳息,是指财产上产生的收益。
(4)处分:处分权能是指依法对物进行处置,从而决定物的命运的权能。包括事实上的处分和法律上的处分。
占
有
非所有人
占有
所有人占有
合法占有(有权占有)
非法占有
(无权占有)
善意占有
恶意占有
所有权的分类
国家所有权、集体组织所有权和公民个人所有权
——《宪法》第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
——《宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
——《宪法》第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。
动产所有权和不动产所有权(土地、房屋)
单独所有权与共同所有权(按份共有与共同共有)
4、使用权,是指单位和个人依法对特定财产所享有的占有、使用、收益的权利。
5、所有权与使用权的区别
(1)所有权具有完全性,是自物权;使用权具有限制性,即是他物权、限制物权;
(2)所有权具有弹力性(权能分离性);使用权具有派生性;
(3)所有权具有排他性;使用权具有相对排他性;
(4)所有权具有永久性;使用权具有期限性。
(二)房地产权利与权属概述
1、房地产权利,指以房地产为标的民事财产权利,是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2、权属,即权利归属的简称。房地产权属,即房地产权利归属,指房地产产权在主体上的归属状态,是将房地产权利与一定的权利主体相联系。
房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。明晰房地产权利体系的设定及其归属是房地产活动的一个关键问题。
3、房地产权属与房地产权利的主要区别:
房地产权利作为一种民事权利,强调当事人在法律容许的范围内实现自己之利益,同时依据物权法定主义,房地产权利的种类和内容由法律统一规定。
房地产权属则关注于法律创设的房地产权利在实践活动中主体上的归属。房地产权属描述的是房地产权利归属主体的状态,即多人房地产权利与不同主体间的对应关系,其中包含两个关键问题:
第一,某项权利能否归属不同主体,如土地所有权或使用权能否归属不同主体,并在市场上实现自由交换,此为权利归属“多元化”问题。
第二,不同权利能否归属不同主体,如土地使用权能否脱离所有人而归属其他主体,此为权利行使“分离化”问题。
其一,房地产权利为各方主体利益而创设。
其二,房地产权属为确定各方主体关系而设置。
土地所有权
土地使用权
房屋所有权
房地产抵押权
我国房地产权属体系框图[广义]
国家土地所有权
集体土地所有权
建设用地使用权
土地承包经营权(国有土地与集体所有土地均可设定)
地役权(国有土地与集体所有土地均可设定)
国家房产所有权
集体房产所有权
私人房产所有权
业主建筑物区分所有权
宅基地使用权(只限集体所有土地设定)
国有
集体:只可用于兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业
房地产权利
土地权利
房屋权利
土地所有权
土地使用权
房屋