文档介绍：∞工博行
东方基业汽车城商业策划案
北京汇博行房地产经纪公司
2006年6月28日
-.解读东方基业汽车城
汇博行市场定位的原则
汇博行市场定位方法
东方基业汽车城策划定位报告
、汇博行市场定位的原则
目标客户需要什么?
开发商能提供什么?
竞争对手能提供什么?
②惠订
东方基业汽车城策划定位报告
三、汇博行市场定位方法
②惠订
东方基业汽车城策划定位报告
四、初步市场定位方向考量与推理
以服务一般大众为对象的区的物中
从区位、交通条件看:适合发展中型购物中心
从物业本身条件看:面积规模等适合,但是房屋结构、尤其
是坡道影响商户的使用以及消费者购物
从周边竞争性分析:朝阳北路正在建设10万平方米的区域性
购物中心,无论从交通通达性、辐射能力、商圈成熟度都优
于本案,尤其是作为规划中的项目可以为主力店量身订制
10万平米的国美第一商街,预计在2007年中具备开街条件,
其定位综合性的商业街区,包括超市、百货、家居、邻里商
业以及餐饮、娱乐、健身等,在业态形式与购物中心没有本
质的差异
②惠订
东方基业汽车城策划定位报告
四、初步市场定位方向考量与推理
2、奥特莱斯
⑦从区位、交通条件看:适合奥特莱斯发展,尤其是作为CBD辐
射区存在大量追求时尚但是消费又不是很高的年轻白领
矿从物业本身条件看:面积规模等适合,房屋结构可以作为其
中的卖点包装推广
从周边竞争性分析:朝阳路新开一奥特菜斯,规模在2万多平
米,但不是真正的品牌折扣店,存在比较大市场机会
与园区业态融合度看:冲突非常大,尤其是周末,双方都面
临争车位的问题
从发展商核心竞争力看:没有相关资源,只有整体租赁给燕
莎或欧洲的金狐狸专业运营商运营,但是利润空间非常小
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东方基业汽车城策划定位报告
四、初步市场定位方向考量与推理
3、体验式休闲、娱乐、餐饮为主体娱乐城
Φ从区位、交通条件看:位置相对比较偏,娱乐作为指向性消费业态可以
通过交通条件来解决
从物业本身条件看:面积规模等合适,房屋结构等反而成为优点,尤其
是层高优势、空间优势等非常适合,有利于商户设计出自己的特色
从周边竞争性分析:朝阳公园作为亚洲最大的公园结合酒吧街在此基础
上开发的以定位在休闲娱乐MAL已经开始招商,总规模在15万平米,全球
最高的摩天轮落户,其商圈特点、环境、现在定位的高度等根本不可能
与之竞争米主要以餐饮、健身等为主,削弱本案的竞
争力;姚家园路的拉斯维加斯湾定位也是餐饮酒吧,基本是独立的2-3层
的小楼,以上从商圈吸引力角度都对本案产生致命影响
从赢利模式看:发展商最终目标是出售,该定位如果找基金投资,基金
的定位是风险行业,投资的可能性很小
从商圈融合度看:两则定位差异非常大,冲突会比较深,对整体的商圈
的贡献是削弱
②惠订