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北京汇博行房地产经纪公司
2006年6月28日
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目录
解读东方基业汽汽车城
汇博行市场定位位的原则
汇博行市场定位位方法
初步市场定位方方向考量与推理理
市场定位
概念设计
商业功能初步构构想
商业经营者定位位
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一、解读东方基基业汽车城
政策:北京市规划的4个汽车产业园园区,同时也是是唯一一个提前前建设好并投入入运营的汽车城城;亚北汽车城城年底投入运营营,丰台和通州州汽车城已经流流产
园区特点:北京汽车4S店店最集中、最密密集,而且是经经过统一规划、、招商的集整车车销售、展示、、保养、维修、、***、金融保保险、二手车交交易等“一站式式”服务于一体体综合性汽车文文化园区
商圈环境:东方基业汽车城城与东郊汽配城城(6万平米))一体成为北京京最大的汽车后后市场服务商圈圈,虽然这个商商圈与目前北京京西郊汽配城、、丰台汽配城、、四元桥汽配城城等相比成的时时间最短,但它它是整体产业链链条最完整、商商圈环境最好,,手续最齐全的的交易市场,商商圈的成长性非非常好。随着城城中村改造、市市场搬迁出四环环等城市改造工工作的逐步推进进,包括十里河河、四元桥汽配配市场等随时面面临拆迁的风险险
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一、解读东方基基业汽车城
产品:除投入运营的19个4S店以以外,作为规划划的63000平方米的汽车车交易大厅,其其设计理念、空空间格局、软硬硬件设施配套尤尤其环形汽车坡坡道展示、汽车车专用电梯和高高达6-9米层层高空间,完全全就是按照“汽车主主题购购物中中心””设计的的产品品
公司的的核心心竞争争力::东方基基业汽汽车城城开发发团队队虽然然从地地产开开发起起家,,但是是从2003年年开始始开发发东方方基业业汽车车城,,从2004年年9月月22日作作为汽汽车服服务运运营商商管理理该项项目,,在这这方面面积累累了丰丰富的的社会会资源源、客客户资资源以以及管管理经经验,,与目目前其其它汽汽车销销售市市场、、配件件市场场利用用村镇镇土地地运营营人员员相比比,团团队整整体素素质高高
在客户群的的定位:不论是在汽汽车生产商商、经销商商、服务商商还是部分分消费者,,东方基业业汽车城在在以上目标标客户群体体的定位就就是汽车主主题的“城”、““市”、““MALL”
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二、汇博行行市场定位位的原则
目标客户需要什么?
开发商能提供什么?
竞争对手能提供什么?
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三、汇博行行市场定位位方法
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从区位、交交通条件看看:适合发展中中型购物中中心
从物业本身身条件看::面积规模等等适合,但但是房屋结结构、尤其其是坡道影影响商户的的使用以及及消费者购购物
从周边竞争争性分析::朝阳北路正正在建设10万平方方米的区域域性购物中中心,无论论从交通通通达性、辐辐射能力、、商圈成熟熟度都优于于本案,尤尤其是作为为规划中的的项目可以以为主力店店量身订制制;10万万平米的国国美第一商商街,预计计在2007年中具具备开街条条件,其定定位综合性性的商业街街区,包括括超市、百百货、家居居、邻里商商业以及餐餐饮、娱乐乐、健身等等,在业态态形式与购购物中心没没有本质的的差异
1、以服务务一般大众众为对象的的区域性购物物中心
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从园区业态态融合度看看:汽车园区与与区域性购购物中心之之间本身业业态冲突比比较大,相相互之间本本身不能带带来人气的的聚集
从发展商核核心竞争力力看:从事购物中中心招商、、管理、运运营是全新新的领域,,除非整体体租赁给一一家大的运运营商,但但是这样的的操作模式式利润空间间非常小
从营销推广广角度看::东方基业汽汽车城定位位已经深入入到潜在客客户群体,,完全改变变在客户心心目中的定定位将花费费更多的营营销推广费费用
1、以服务务一般大众众为对象的的区域性购物物中心
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从区位、交交通条件看看:适合奥特莱莱斯发展,,尤其是作作为CBD辐射区存存在大量追追求时尚但但是消费又又不是很高高的年轻白白领
从物业本身身条件看::面积规模等等适合,房房屋结构可可以作为其其中的卖点点包装推广广
从周边竞争争性分析::朝阳路新开开一奥特莱莱斯,规模模在2万多多平米,但但不是真正正的品牌折折扣店,存存在比较大大市场机会会
与园区业态态融合度看看:冲突非常大大,尤其是是周末,双双方都面临临争车位的的问题
从发展商核核心竞争力力看:没有相关资资源,只有有整体租赁赁给燕莎或或欧洲的金金狐狸专业业运营商运运营,但是是利润空间间非常小
2、奥特莱斯
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从区位、、交通条条件看::位置相对对比较偏偏,娱乐乐作为指指向性消消费业态态可以通通过交通通条件来来解决
从物业本本身条件件看:面积规模模等合适适,房屋屋结构等等反而成成为优点点,尤其其是层高高优势、、空间优优势等非非常适合合,有利利于商户户设计出出自己的的特色
从周边竞竞争性分分析:朝阳公园园作为亚亚洲最大大的公园园结合酒酒吧街在在此基础础上开发发的以定定位在休休闲娱乐乐MALL已经经开始招招商,总总规模在在15万万平米,,全球最最高的摩摩天轮落落户,其其商圈特特点、环环境、、现在定定位的高高度等根根本不可可能与之之竞争;;国美第第一城4万平米米主要以以餐饮、、健身等等为主,,削弱本本案的竞竞争力;;姚家园园路的拉拉斯维加加斯湾定定位也是是餐饮酒酒吧,基基本是独独立的2-3层层的小楼楼,以上上从商圈圈吸引力力角度都都对本案案产生致致命影响响
从赢利模模式看::发展商最最终目标标是出售售,该定定位如果果找基金金投资,,基金的的定位是是风险行行业,投投资的可可能性很很小
从商圈融融合度看看:两则定位位差异非非常大,,冲突会会比较深深,对整整体的商商圈的贡贡献是削削弱
3、体验验式休闲闲、娱乐乐、餐饮饮为主体体***
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