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北京汇汇博行行房地地产经经纪公公司
2006年年6月月28日
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解读东东方基基业汽汽车城城
汇博行行市场场定位位的原原则
汇博行行市场场定位位方法法
初步市市场定定位方方向考考量与与推理理
市场定定位
概念设设计
商业功功能初初步构构想
商业经经营者者定位位
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一、解解读东东方基基业汽汽车城城
政策策:北京市市规划划的4个汽汽车产产业园园区,,同时时也是是唯一一一个个提前前建设设好并并投入入运营营的汽汽车城城;亚亚北汽汽车城城年底底投入入运营营,丰丰台和和通州州汽车车城已已经流流产
园区特特点::北京汽汽车4S店店最集集中、、最密密集,,而且且是经经过统统一规规划、、招商商的集集整车车销售售、展展示、、保养养、维维修、、办证证、金金融保保险、、二手手车交交易等等“一一站式式”服服务于于一体体综合合性汽汽车文文化园园区
商圈环环境::东方基基业汽汽车城城与东东郊汽汽配城城(6万平平米))一体体成为为北京京最大大的汽汽车后后市场场服务务商圈圈,虽虽然这这个商商圈与与目前前北京京西郊郊汽配配城、、丰台台汽配配城、、四元元桥汽汽配城城等相相比成成的时时间最最短,,但它它是整整体产产业链链条最最完整整、商商圈环环境最最好,,手续续最齐齐全的的交易易市场场,商商圈的的成长长性非非常好好。随随着城城中村村改造造、市市场搬搬迁出出四环环等城城市改改造工工作的的逐步步推进进,包包括十十里河河、四四元桥桥汽配配市场场等随随时面面临拆拆迁的的风险险
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一、解解读东东方基基业汽汽车城城
产品品:除投入入运营营的19个个4S店以以外,,作为为规划划的63000平方方米的的汽车车交易易大厅厅,其其设计计理念念、空空间格格局、、软硬硬件设设施配配套尤尤其环环形汽汽车坡坡道展展示、、汽车车专用用电梯梯和高高达6-9米层层高空空间,,完全全就是是按照照“汽车主题购购物中心””设计的产品品
公司的核心心竞争力::东方基业汽汽车城开发发团队虽然然从地产开开发起家,,但是从2003年年开始开发发东方基业业汽车城,,从2004年9月月22日作作为汽车服服务运营商商管理该项项目,在这这方面积累累了丰富的的社会资源源、客户资资源以及管管理经验,,与目前其其它汽车销销售市场、、配件市场场利用村镇镇土地运营营人员相比比,团队整整体素质高高
在客户群的的定位:不论是在汽汽车生产商商、经销商商、服务商商还是部分分消费者,,东方基业业汽车城在在以上目标标客户群体体的定位就就是汽车主主题的“城”、““市”、““MALL”
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二、汇博行行市场定位位的原则
目标客户需要什么?
开发商能提供什么?
竞争对手能提供什么?
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三、汇博行行市场定位位方法
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从区位、交交通条件看看:适合发展中中型购物中中心
从物业本身身条件看::面积规模等等适合,但但是房屋结结构、尤其其是坡道影影响商户的的使用以及及消费者购购物
从周边竞争争性分析::朝阳北路正正在建设10万平方方米的区域域性购物中中心,无论论从交通通通达性、辐辐射能力、、商圈成熟熟度都优于于本案,尤尤其是作为为规划中的的项目可以以为主力店店量身订制制;10万万平米的国国美第一商商街,预计计在2007年中具具备开街条条件,其定定位综合性性的商业街街区,包括括超市、百百货、家居居、邻里商商业以及餐餐饮、娱乐乐、健身等等,在业态态形式与购购物中心没没有本质的的差异
1、以服务务一般大众众为对象的的区域性购物物中心
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从园区业态态融合度看看:汽车园区与与区域性购购物中心之之间本身业业态冲突比比较大,相相互之间本本身不能带带来人气的的聚集
从发展商核核心竞争力力看:从事购物中中心招商、、管理、运运营是全新新的领域,,除非整体体租赁给一一家大的运运营商,但但是这样的的操作模式式利润空间间非常小
从营销推广广角度看::东方基业汽汽车城定位位已经深入入到潜在客客户群体,,完全改变变在客户心心目中的定定位将花费费更多的营营销推广费费用
1、以服务务一般大众众为对象的的区域性购物物中心
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从区位、交交通条件看看:适合奥特莱莱斯发展,,尤其是作作为CBD辐射区存存在大量追追求时尚但但是消费又又不是很高高的年轻白白领
从物业本身身条件看::面积规模等等适合,房房屋结构可可以作为其其中的卖点点包装推广广
从周边竞争争性分析::朝阳路新开开一奥特莱莱斯,规模模在2万多多平米,但但不是真正正的品牌折折扣店,存存在比较大大市场机会会
与园区业态态融合度看看:冲突非常大大,尤其是是周末,双双方都面临临争车位的的问题
从发展商核核心竞争力力看:没有相关资资源,只有有整体租赁赁给燕莎或或欧洲的金金狐狸专业业运营商运运营,但是是利润空间间非常小
2、奥特莱斯
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四、初步市市场定位方方向考量与与推理
从区位、交交通条件看看:位置相对比比较偏,娱娱乐作为指指向性消费费业态可以以通过交通通条件来解解决
从物业本身身条件看::面积规模等等合适,房房屋结构等等反而成为为优点,尤尤其是层高高优势、空空间优势等等非常适合合,有利于于商户设计计出自己的的特色
从周边竞争争性分析::朝阳公园作作为亚洲最最大的公园园结合酒吧吧街在此基基础上开发发的以定位位在休闲娱娱乐MALL已经开开始招商,,总规模在在15万平平米,全球球最高的摩摩天轮落户户,其商圈圈特点、环环境、现现在定位的的高度等根根本不可能能与之竞争争米主要要以餐饮、、健身等为为主,削弱弱本案的竞竞争力;姚姚家园路的的拉斯维加加斯湾定位位也是餐饮饮酒吧,基基本是独立立的2-3层的小楼楼,以上从从商圈吸引引力角度都都对本案产产生致命影影响
从赢利模式式看:发展商最终终目标是出出售,该定定位如果找找基金投资资,基金的的定位是风风险行业,,投资的可可能性很小小
从商圈融合合度看:两则定位差差异非常大大,冲突会会比较深,,对整体的的商圈的贡贡献是削弱弱
3、体验式式休闲、娱娱乐、餐饮饮为主体娱乐城
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