文档介绍：福华商业中心收益分析与合作方案
福华商业中心
收益分析及合作方案
前言
价格是商品价值的载体和主要表现形式,同时价格又会受外界多种因素的干扰而出现价值扭曲,严重的甚至会形成有价无市的虚假表现。
作为房产开发企业,如何在竞争激烈的市场环境中生存且获取较高的利润,除了产品需要有良好的素质外,还要有科学的计价和定价体系。
本案的销售,除了要有较为理想的售价外,更重要的是销售的总量和销售速度,而这,又取决于营销公司的专业能力与营销水平。因此,要取得本案营销的成功,必须制定一个合理的价格体系,对投入与产出做出缜密的测算。合作双方要群策群力,以高度负责的精神与专业运作能力面对市场,运筹帷幄,方能决胜千里。
项目利润测算
项目销售与租金收入
1、本案销售总额预测(￥:22985万元)
楼层
面积(㎡)
均价(元)
总价(万元)
B1F
2850
6800
1938
1F
5225
13600
7106
2F
5170
9400
48591>.8
3F
5160
7000
3612
4F
5160
5800
5F
5160
4800
合计
28725
说明:①销售面积以大洋百货规划图纸所标面积为参考。
②本表的每层均价是本项目每层销售的平均底价。
2、物业租金收入预测(￥:36700万元)
根据大洋保底租金1000万元和年营业额6%的提成点数为福华企业的商场租金,20年的租赁期限,测算出福华商业中心商场20年租金收入的总额为36700万元(见下表)。并且,第六年后的百货营业额绝对数的递增部分未予计算。
时间(年)
营业额(亿元)
提成点数(%)
租金(万元)
备注
2003
1000
第一年保底
2004
6
1500
第二年
2005
6
1680
第三年
2006
6
1800
第四年
2007
6
1920
2008-2022
*15
6
28800
20年租金总收入:36700万元
二、租金收入与返租租金估算
平均年返租回报租金支出22985万元*%=1953万元;
12年返租总支出: 12*1953万=23436万元。
,*6%=1680万元;12年租金总收入为:12*1680万元=20160万元。
12年的租金收入减去12年的返租租金支出,平均每年需贴补273万元{(20160-23436)/12}=-273万元。
本案销售总收入22985万元,每年以银行2%(定期存款)的利息收益, 则11年*22985万元*2%=5056万元(不计复利)。每年利息收入460万元,扣减返租租金支出贴补部分仍有盈利187万元。
综合以上评估,本项目返租销售方案具有较高的可行性。
返租销售分析
1、楼层平面分割方案(草案)
楼层
类别
B1F
1 F
2 F
3 F
4 F
5 F
面积(㎡)
2850
5225
5170
5160
5160
5160
单元(个)
136
193
252
252
252
252
主力面积
(㎡)
15-25
20-35
15-25
15-25
15-25
15-25
总销售面积:28725㎡总单元数:1337个
(分割平面详见附图一)。
2、返租运作模式分析
目前,对于商场的销售,似乎除了“售后返租”外已无其它更好的办法,于本项目而言,要在短期内达到预定的销售目标,盘活企业资金,则必须在借助“大洋”的进驻而实行“带租约出售”的营销新模式(其实即是“售后返租”的升级版,并且泉州在售商场个案里,%以上的投资回报)。
为最大程度保障项目营销战役的成功,建议本案实行“带租约出售”泉州第一家的营销模式新概念,具体操作方案有三:
1、单纯的带租约出售:
1)“回租期”12年(突出竞争优势);
2)12年租金平均收益率(回报率)%,即以每4年为一个阶段,第一阶段(4年)的租金回报率为8%,%,第三阶段9% ;
3)按销售总价计算租金,前1年租金在购买商铺时在首付款中一次性扣除,以减轻购房者的资金压力,并可起