文档介绍：乐至迎宾大道项目策划提案 2011 年8月目录第一部分深度认识乐至 1、乐至概况 2、乐至经济概况 3、乐至城市规划 4、乐至交通第二部分房地产市场调查与分析 1、房地产宏观政策 2、乐至土地市场 3、房地产市场供需量 4、房地产价格情况 5、乐至在售楼盘分析 6、乐至房地产市场分析及预测第三部分项目本体分析 1、项目地块所在板块分析 2、项目所在房产版块配套及交通 3、项目地块四至 4、项目 SWOT 分析第四部分项目定位 1、定位思路 2、项目的定位策略 3、项目市场形象定位 4、项目的产品定位 5、项目客户群体定位 6、项目的价格定位第五部分项目营销推广 1、案场包装 2、VI系统 3、户外广告 4、各种销售物料 5、媒体策略 6、事件活动营销 7、推广计划第六部分项目销售策略 1、销售分期 2、营销铺排 3、营销策略 4、价格策略正成地产第一部分深度认识乐至位置: 位于四川盆地中部,地处沱江和涪江的分水岭上,与遂宁市中区、大英县、中江县、金堂县、简阳市、资阳市的雁江区、安岳县接壤。距离省会成都仅106 公里,属于成渝经济圈范围内。面积: 全县幅员面积 1424 .5平方公里。人口: 总人口 万人,其中农业人口 万人。行政区划: 全县辖 25个乡镇, 606 个行政村, 13个社区居委会,县人民政府驻天池镇。交通: 沱涪二江一东一西,国道 318 线、 319 线横贯县境, 成渝高速公路紧邻相连。而 2009 年底开工的成安渝高速公路和规划中的乐至至洪雅高速公路、遂资眉高速公路将穿境而过。一乐至概况观点: ?以上数据来源网络,但网络信息存在滞后,而具有中国特色化的城市化进程,具有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口人多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征,造成房地产购买群体不是一个蛋糕,越吃越小,而是不断被消化又不断增加。?中国城市化购房历程: 乡村→乡镇→区县→市→省会城市→特大城市→旅游度假胜地→国外?本盘开发的基础就是乡村→乡镇→区县,这是中国众多区县房产开发的共同基础。目前中国城市化率 50% ,而发达国家城市率基本在 80% 以上,而乐至城市化才 33% ,所以仍处于城市化快速发展阶段,房地产开发得以持续发展。?经济快速发展,产业结构优化。?农业稳步发展。?乐至工业正在崛起。(西郊工业园、文峰工业园) ?旅游业蓬勃发展。?城乡消费需求旺盛。城镇居民可支配收入(单位:元) 全县地方生产总值(单位:亿元) 四川省 2010 年城镇居民人均可支配收入 15461 元,我们在这里可以对比一下,乐至的城镇居民人均可支配收入已达到四川平均水平,人民生活水平和消费水平在不断提高。二乐至经济概况数据来源:乐至县人民政府网从乐至规划可以看出,城市主要以北扩、西拓的格局发展,而本项目所在地正好位于规划中的城市中心,处在连接南北,呼应东西的重要交通位置。?乐至县计划打造“两城一带”经济增长极和快速推进城镇化,确立了建设“川中园林城市”和“中等城市”两大目标,规划到 2020 年,县城建成区面积达 25—35平方公里,城市人口达 30万人。?为实现两大目标,乐至城市建设坚持统筹规划、分步推进原则,规划在 2011 年,初步形成“中等城市”框架,将在 2016 年基本建成“中等城市”,将在 2020 年建成“中等城市”。三乐至城市规划观点: 交通的发展是乐至房地产发展的命脉,是乐至楼市发展的助推器。随着高速公路的修建,乐至楼市发展进入快车道,价格上涨幅度和频率较快;但随着国家调控,价格上行速度会受到影响。四乐至交通观点: 乐至位于成渝经济带黄金分割点上,未来成都一小时经济圈内,区位优越, 318 、319 国道贯穿全境。?已开工建设的成安渝高速公路,预计 2012 年建成通车,该路纵贯乐至境内 43公里,建成后乐至到成都约 77公里,到重庆约 174 公里,在乐至设乐至、高寺、和兴三个互通口。?已开工建设的遂资眉高速公路,建成后将连通乐雅、成乐、成自泸、成渝、成安渝、内遂、成南、遂渝八条高速公路。该路横贯乐至境内 35公里,在乐至天池、龙门等设三个互通口,横贯乐至的雅眉资遂铁路正在勘察设计。?毗河饮水一期工程于 2010 年开工建设。?“三路一河”项目的建成,乐至将成为成渝经济区的重要物资集散地、重要经济发展区和新兴工业城市。第一部分总结?一个城市房地产发展的基础,取决于这个城市的地位、城市化阶段、经济发展水平、交通水平、未来规划等多种要素,是这些要素的综合结果。从乐至的城市背景分析可以看出,乐至的城市建设处于快速发展的阶段,房地产开发仍大有作为。?而本项目地块所处在城市快速发展的规划区域,虽然目前周边尚不成熟,但未来发展潜力和机会值得把握。第二部分乐至房地