文档介绍：广州中宜物业工程维修作业手册
广州中宜物业工程维修作业手册
目录
一、岗位职责
工程部职责
工程主任岗位职责
技工岗位职责
二、应知应会
工程主任应知应会
维修技工应知应会
三、员工行为规范
员工基本素质要求
部门员工守则
员工岗位形象标准
服务行为规范
客户沟通
四、部门规章制度
对讲机使用
会议纪律管理制度
工程维修部钥匙管理办法
工程部交接班制度
工具管理办法
日常工作管理制度
定期呈报遗留问题、待完善项目
维保服务质量评估
仓库管理
五、作业文件
物业接管验收
便民服务
设备设施管理
电梯安全管理
电梯困人救援
电梯安全使用管理
电梯维修保养主要标准
供配电管理
发电机管理
消防管理
公共设施管理
公共设备的管理
给排水系统管理
二次供水管理
停电、停水应急处理
水浸处理
高空作业管理办法
六、作业表格
《设备卡》
《设备台帐》
《设备停用/封存/报废审批表》
《设备机房外来人员入室登记表》
《设备设施维修保养计划》
《设备设施维修保养记录表》
《设备大中修及零部件更换记录》
《质量问题处理档案》
《设备对外委托维修申请单》
《电梯故障、报修处理表》
《工程维修单》
《遗留问题、设计待完善项目周/月报表》
《工程部工作日志》
《周工作计划与总结》
《客户服务部工作单》
《物料领用登记表》
《紧急事项处理报告》
《接管验收设施设备遗留问题登记表》
《分户验收检查表》
《工程部个人工具卡》
《报废工具登记表》
《工具、钥匙借用登记表》
《工具领用登记表》
《发电机运行记录》
《低压配电运行日志》
《低压工作票》
《维修记录本》
《弱电系统故障、报修处理表》
《维保服务质量评估表》
《二次生活给水泵运行记录》
《水池清洗验收表》
一、岗位职责
工程部职责
工程部负责整个园区的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及楼宇公共设施等设备(设施)的运行管理、维修保养,对业主、租户提供有偿服务及装修工程的监督管理工作。工程部的管理需要科学性和严密性,除了因为它本身的技术性之外,还因为它的工作直接或间接地与业主、租户和顾客联系在一起。具体职责如下:
负责楼宇设备施交接验收,建立详细的设备设施台帐,对交接验收设备或系统作现场标识,并完成交接报告。
制订工程部日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员的岗位职责,建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术和对客服务标准和规范。
负责制订管理楼宇工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。
对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理,保持设备、设施良好运行,按计划进行设备设施维护保养;设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定,定期进行设备完好率的统计和考核,使设备完好率达到公司规定要求,确保建筑环境、供电、给排水、空调、电梯、消防、电信、电视、监控等满足客户使用要求。运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理,在紧急情况发生时,能够按应急处理方案实施有效控制处理,确保人员、设备设施完好。
按对业主服务标准完成对业主服务事项,维修及时率、返修率、业主满意率必须达到公司规定标准,组织考评小组定期进行部门服务质量考评。
建立、实施对工程分包方的评审和考核制度,负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制。
负责业主装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理。
负责上级领导确定的工程整改项目、新项目的招、投标和签订合同,对施工计划进行审核,实施项目的施工监理,完成竣工验收、办理工程结算等工作。
实施各专业、各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度,记录做到清晰、真实、完整,建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、数据、图纸的收集整理、保存和归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。
制订工程部的年度、月度培训计划,做好新到人员的上岗前培训,按计划实施各项专业技术培训,不断地提高工程维护部人员的技术素质和实际操作能力,使各类技术岗位所需专业人员的技术等级得到满足,确保工程人力资源得到合理流动的使用。
配合政府、行业管理部门,确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常,按管理部门要求,定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测,使污水、排水、噪音达到环保要求。
负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。
负责本部门的不合格服务的处置及验证,针对不合格项制定纠正措施,按期实施整改,并针对实施效果负责。
负责制定本部门纠正措施和预防措