文档介绍：河北石家庄万达广场销售执行推广策略提案
万达集团
WANDA
石家庄万达广场营销策划提案
目录
推广执行/销售执行
PART41>. 实施部署
指导原则/蓄客策略/成交策略
PART3. 全盘策略
地块环境/项目定位/ SWOT分析
PART2. 项目剖析
市场供需/市场产品构成/客群特征
PART9>1. 市场解读
石家庄人均GDP排在全国省会城市后面
。
2007年城镇居民人均可支配收入13205元; 2008年15053元。
。
解读石家庄楼市
石家庄未来3-5年商品房潜在供应量至少达到2475万平米
石家庄商品房供应量
石家庄商品房需求量
2009年度石家庄商品房需求量在180万平米左右
石家庄楼市格局呈现严重供大于求!!
石家庄商品房(中、高档楼盘)价走势
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2007-2008年整体市场细化销售结构:
%
%
120-150平米
舒适型3室
150平米以上
100-120平米
80-100平米
80平米以下
年极段
%
%
1室/2室
%
%
%
2008
%
%
%
2007
舒适型3室及以上
舒适型2室/经济型3室
经济型2室
户型
石家庄市场销售户型结构
——资料来源:石家庄房产协会发布的《2009石家庄房地产市场调查蓝皮书》
依据2009年石家庄商品房需求量预计180万平米,裕华区房产的市场需求量预计60万平米左右。
2009石家庄购房需求调查分析
充分的土地储备
完善的市政配套
城市高档住宅聚集区
裕华区占总体的 %
2009年度保守估计有120万平米待售。
裕华区商品房供应量
裕华区商品房需求量
2009年度商品房需求量在60万平米左右,占到石家庄的1/3。
裕华区楼市与石家庄保持一致!!
说明:由于石家庄房地产市场数据不透明、不公开,为便于我项目做出合理市场决策,我们提供项目周边样本项目市场数据以供参考。
裕华区商品房市场供需分析
裕华区商品房供应量
高层
低
碧溪尊苑
38
高层
低
中城星月湖
40
高层,多层
中、低
国大全城
46
高层
中
东方明珠
23
高层
中
公园首府
21
小高层,高层
中
世奥湾
花园洋房,联排别墅,小高层,高层
高
路劲蓝郡
50
高层
高
第五大道(整体)
11
高层,电梯洋房
高
嘉实蓝岸
建面(万平米)
产品类型
档次
项目名称
样本项目供应体量约230万平米,扣减已售部分,2009年度保守估计仍有120万平米待售。
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目前裕华区大多中、高档楼盘售价4000—5000元/平米,高出石家庄二环内楼盘市场均价500元/平米。
裕华区商品房(中、高档楼盘)价走势
销售主力户型面积
8%
60%
28%
4%
平均比例
140-400
130-160
85-110
50-79
面积区间(㎡)
4室及以上
3室
2室
1室
户型
2室3室户型是区域市场销售主力户型。
裕华区区市场销售户型结构
石家庄楼市客群特征分析
年龄构成
职业构成
石家庄楼市客群特征分析
购房动机
石家庄楼市客群特征分析
影响购房者需求的主要因素
楼市观察——同类竞争楼盘
金正·缔景城
建筑面积:66万㎡,住宅37万㎡,商业29万㎡,分三期开发。
建筑类别:21栋高层住宅,4栋商务公寓,1栋酒店、1栋写字楼、7000平米休闲娱乐
集会、6>60000平米风情商街;
户型配比:
住宅部分:50-540㎡;90-140㎡占30%;170-230㎡占50%;
沿街商铺:上下联体,50㎡-170㎡;
商务公寓: 56-110㎡,;
工程进度:一期入住;二期封顶,三期在做基础处理;
推广均价:住宅6500元/㎡;公寓5200元/㎡;沿街商铺:一层19800—30000元/
㎡; 二层8800—12000元/㎡;
项目评价:位居桥西区城市中心的高端住宅,吸引桥西区大量公务员,销售业绩及口
碑均佳;2008以来,由于其高价位销售减缓。
项目竞争楼盘研究
荣盛·阿尔卡迪亚
项目地址:和平路与平安大街交汇处东北角