文档介绍：华强安阳中心商务区项目开发策略
华强安阳中心商务区项目开发策略
谨呈:华强集团
[2007]GW-SZ-55
项目概况分析
城市背景与宏观经济状况
安阳商业概况
安阳商业市场竞争分析
项目整体定位
项目规划建议及开发策略
附件
报告结构
项目概况分析
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项目本体
目标分析
项目思考
项目位于安阳城市南部,偏离城市核心商圈和行政中心区,离核心商圈约10分钟车程,离新政中心约5分钟车程
项目基本资料
占地面积:占地1517261>.22平方米,;
总建筑面积: ;
容积率:;
土地性质:商业性质;
项目背景
弦歌大道
核心商圈
新
行
政
中
心
轴
★
长江大道
5min
10min
地块位于商颂大街大转盘上,现状为净地,周边有安阳师范\安钢御景园\创业家园等
北面有安阳师范和安钢御景园;
东面为创业家园和安彩嘉园等住宅片区;
西南面为农用空地和农民房;
弦歌大道
长江大道
项目背景
项目属性总结:三四线城市\非核心商圈\超大规模\纯商业房地产开发项目
项目属性
地块解析盘点
处于高新开发区,属于城市边缘地带,交通便利度一般
项目周边学校多,处于教育产业基地辐射区域
新区开发,远离核心商圈,项目商业基础条件差
处于高新开发区,周边生活配套欠缺
项目为净地开发,土地平坦
政府对开发区第三产业发展重视,要求本项目尽快动工
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政策支持
地势地貌
区域环境
商业潜力
人文资源
区位交通
三四线城市非核心商圈大规模纯商业
作为高新开发区的超大型商业项目,本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标
开发商
市民
政府
加快开发区第三产业发展
提升开发区城市形象
产生聚集效应,吸引投资
形成新的经济增长极
完善开发区的生活配套
减少开发区居住成本
提升开发区居住品质
准确定位,使得商业项目
不会造成资金积压风险
做活整个项目
实现一定的开发利润
证明开发实力,提升品牌
从城市层面,一个陌生区域的大型商业项目的主要参与者包括了开发商、政府和市民三个方面。
目标解析
在盘活商业项目的基础上,快速回笼资金,保证本项目不成为资金负担,影响华强在安阳其他项目的开发
开发区人口不多,而且消费水平不高;
开发区基本是以高新产业和教育基地为主导产业;
本项目要根据安阳市场商业的具体现状作出对应的定位;
公司希望本项目的资金能够快速回笼,因为我们酒店那块的资金回笼周期相对较长,不希望这商业项目积压公司的大量资金;
整体而言,项目可以以一些风情建筑来体现项目的特色;
关于华强的高科技乐园(方特园)和华强电子专业市场,本项目不打算引进;
招商对于本项目十分重要,定位时要充分考虑到招商的可行性;
本项目的招商条件可以很低;
对于本项目的租售,需销售20%左右,保证资金的一个周转顺畅;
本项目的动工会与实际进度相关,不需要过于考虑政府对本项目的预期计划目标;
客户思考
华强牛总语录
客户目标
目标1:准确定位,确保项目成“活”;
目标2:“快进快出”,确保最大化回现;
客户目标梳理及限制条件:在小市场大项目的情况下准确定位,确保项目成功回现;
在实现自我良性循环运作的基础上,打造安阳的经典商业项目,提升华强在安阳的品牌,为华强在安阳的可持续发展奠定基础
限制条件
战略层面
项目思考
最大化回现——如何安排12万平米商业的租售?
如何实现商业项目与华强的住宅项目的联动?
策略层面
区域常住人口只有10万;项目远离商业核心区;安阳人在核心商圈习惯消费;
寻找合理的发展方向——如何确保项目的准确定位?
城市背景与宏观经济状况
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城市区位
城市交通
城市坐标
城市潜力
中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极,安阳为中原经济群的边缘城市
城市区位
20%以上
城市化水平
城市密度
300人/平方公里以上
人口密度
1000万人以上
5个以上
城市人口
城市数量
国内城市群划分标准
根据2006年《城市竞争力蓝皮书:》,在中国15大城市群中,中原城市群位列第七,正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。
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