文档介绍：华星2010年4月宁波戚隘桥1#商业地块定位报告
戚隘桥1#商业地块定位报告
宁波华星咨询 2010年4月
三大战略目标
1、小产品创造大市场,营造全新的生活方式
2、通过创新运营,让三盛成为新锐地产典范
3、实现快速销售,实现项目品牌与利润共赢
1、如何借势东部新城概念炒作,发挥项目的先天优势?
2、如何通过市场占位,满足市场的基础上再创造市场?
3、如何摆脱公寓扎堆供应同时产品同质化严重的市场?
4、如何定位使项目的价格超越价值,实现利润最大化?
四大核心问题
研究思路
解读
项目
解读
市场
解读
客户
项目
定位
解读项目
解读区域:东部新城
东部新城概况
西起世纪大道,
南至铁路,北至
通途路,东至东
外环,总用地面
积约153>.85平方
公里。
东部新城是以宁波未来商务、行政为核心的综合性城市新区,是宁波市实现跨越式发展的基点,将与三江口双相辉映,共同承担未来城市中心功能。
解读区位:紧邻东部新城
本案
东部新城功能版块图
项目位于世纪大道与通途路交界口,紧邻建设中的东部新城核心区——未来宁波的新城心,目前以及未来的区位优势明显。
解读交通:核心枢纽
世纪大道
北接镇海329国
道、可通往镇海
、慈溪,南连宁
波东高速出口。
通途路
西至宁波三江口
区域,东往北仑
方向,目前正在
进行扩建。
本案
通途路立交
项目紧邻城市的重要主干道,分别起着连接城市东西、南北的的作用,交通地位不言而喻,但存在一定的噪音污染。
解读交通:双线轻轨
本案
项目周边500米内设有双线轻轨站点,1号线、6号线站点近在咫尺,交通条件进一步得到提升,项目未来的升值前景向好。
1号线
2014年正式通
车,沿途的世
纪大道站距离
项目较近。
6号线
目前方案仍处
在审批阶段,
沿途的沧海路
站离项目较近
解读配套:不断成熟完善
1公里
2公里
3公里
世纪东方商业广场
中信泰富广场
本案
福明家园生活区
东部新城
项目2公里距离内,初级生活配套以及大型商业配套应有尽有,更有东部新城未来强大的配套支撑。
解读环境:未来趋好
项目目前为农田状态,周边基本以农田和空地,整体处于待启动阶段,全部项目落成后的环境将得到彻底改善。
解读地块:精致社区
戚隘桥1#商业地块控制指标
80M
建筑高度
20%
绿地率
容积率
40%
建筑密度
15100㎡
用地面积
商业金融用地
用地性质
项目地块东西呈长条形,用地规模较小,容积率高,未来可规划成高层建筑为主的精致社区。
地块主出入口受限于2#地块以及安置房用地,
同时沿世纪大道侧无法规划商业,造成地块整
体的商业价值较低,无法大体量利用。
戚隘桥1#地块
有配套、有前景的小规模地块
紧邻建设中的东部新城
交通枢纽,双线轻轨预期
配套齐全,且在不断完善
环境有利有弊,未来趋好
地块规模较小,商业受限
地块总结
解读市场
宏观市场预判
微观市场剖析
解读市场
宏观市场预判
微观市场剖析
宏观政策:频繁出台
4月11日银监会:银行不得对投机投资购房贷款
4月13日住建部:加快保障房建设,遏制房价过快上涨
4月15日国务院常务会议:贷款买二套房首付不得低于50%
4月17日国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷(新国十条)
4月20日住建部:未获预售许可,开发商不得收取定金
一线城市反应:北京新房打折促销,二手房连跌三天
清水湾和海棠湾这两个集公寓、花园洋房和联排别墅的综合项目销售均价在24000元-25000元/平方米。调控后,各户型房源的优惠幅度:总价少则12万元,多则超过60万元。
望京:大户型下跌10-15% ,每平米单价下跌800-1000元,小户型下降5% 。成交量下降50%,购房客户信息有所下降。
通州:业主主动便宜10万、20万出售。一个店一天接不到两三个客户。
一线城市反应:广州郊区房价松动,退房现象激增
在位于全市楼盘成交前十的番禺富豪山庄,成交均价从4月17日的9884元/平方米跌至4月19日的9201元/平方米,三天内直降近700元/平方米。
4月15日-21日,全市十区两县级市一手住房网上签约退房共40套,退房现象比新政出台前有所增加,目前有退房记录的楼盘多数均位于郊区。
宁波楼市反应:新房开盘遇冷,案场来人量骤减
长岛花园:来人、来电量减少,客户对于政策有所疑虑,投资置业者心态不稳。
钱湖天地:来人减少,来电没有;客户咨询政策居多,心态不稳,担心政策影响商业市场。
红巨大厦:来人、来电量骤减,客户开始出现观望情绪。
4月