文档介绍：惠州市房地产市场2009年报下
结论二
2010年政策在信贷方面虽然有适当缩紧,但总体依然以宽松为主,特别是上半年优显突出;
09年的土地供应主要在年底,特别是后两月。照此看来,2010年土地挂牌量下滑幅度不会太大,将会保持在一定高位。
土地供给:2010年政府政策继续以较为宽松的货币政策为主,政府在促进房地产发展、土地供给水平上还将保持一定的高位,处于充裕状态。
2009年下半年成交相对较好,2010年对于政策及个方面变化不大的情况下,上半年的需求高位可能性较大。
结论三
土地需求:
由于目前房价还处在一定高位,开发商预期向好,开发商资金充分,上半年对土地需求还将保持在一定高位;
下半年房价有多种不确定因素,有可能出现拐点,如房价出现拐点,土地市场将直接受影响,有可能直接导致土地需求力的下降。
“首付50%地价款”政策使未来的成交格局朝大开发商为主力格局转变;
结论四
商品住宅供应:
2009年下半年,开发商加快了项目施工及开工速度,直接加大了2010年的供应量。同时,土地市场交易活跃,成交量很大,使2010年及未来两三年内住宅商品房供应量较为充足;
414
下半年合计
331
上半年合计
60
其他三县
50
其他三县
69
大亚湾区
56
大亚湾区
65
惠阳区
45
惠阳区
220
惠城区
180
惠城区
新推面积
(万平米)
区域
新推面积
(万平米)
区域
预计2010年市场供应量会超过08年的峰值,全年供应量预计为745万平米,下半年的供应量略高于上半年的供应量。惠城区依然是全市的主体部分,约占全市供应的54%,惠阳大亚湾区域明年供应增多,合计占总量的31%,其他三县的供应约占总量的15%。
结论五
商品住宅需求:
2010年上半年房价仍处于高位,需求受限;
2009年,市场交易活跃,成交量很大,是08年的刚性需求得到释放,同时透支了2010年的部分需求;
2009年成交均价已跃升历史高位,未来的需求量提升将受到一定程度制约;
2009年成交量全面提升,包含有08年刚性需求释放及2010年的透支消费以及其他投资、投机消费等。
商品住宅需求:
政策投机客的打击力度加强,使得2010年的需求回落;
2009年末,政府遏制房价快速上涨的论述,降低了客户的预期,市场观望现象再度呈现。
政策对地产投机打击力度加强:如: 六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号; 严格执行第二套房贷的相关政策不动摇等等。
政府报告与舆论:政府在2009年特别是年末对房价遏制的政策,加速了客户层面的观望程度;
影响:政策出台与执行,将直接导致投机客的锐减,对成交量造成直接的冲击。
结论六
结论七
价格走势:
房价处于高位,促进房价进一步上升的因素在降低,2010年上半年房价趋于平稳、略有上升,下半年,信贷规模降低、需求减缓、供给增加、开发商资金压力加大,下半年房价可能出现拐点。
2009年价格的大幅上涨,目前已处于史最高位,2010年上涨空间有限;
2009年米,2010年,政府对房价快速上涨采用遏制政策。
整体判研
市强民富:近几年惠州经济发展良好,各方面经济指标涨幅较大,特别是居民收入及可支配收入明显上涨,惠州已步入“市强民富”行列;
配套升级:惠州的城市规划的明确及各项市政配套的积极推进,特别是地铁的开工建设(2012年开通),将全面提升城市竞争力。
转折机遇:近三年的房地产发展,供需、售价全面提升,07年的巅峰、08年的低迷、09年的回归,都预示着2010年将进入调整之年,调整同时也意味着机遇,而2010、2011将是惠州进入腾飞的转折点。
商业发展:按照国际惯例,人均GDP达到1400美金,商业消费模式由单纯购物向娱乐、休闲性消费升级,惠州正处于娱乐、休闲商业发展的重要阶段。
2010年惠州房地产进入调整年
惠州市2009年房地产市场表现
惠州市2010年房地产市场展望
附录:政策附件、惠城区市场数据
报告技术思路
附件一:
2009年房地产政策
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住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。
4月24日
国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确:将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题