文档介绍：江苏昆山房地产市场调查分析报告
送呈中源地产方总:
6月份昆山房地产市场调查分析报告
调研时间:2008年7月1日——7月10日
参与人员:东方国际广场项目组
调研目的:市场变化对营销思路产生的影响
纵观上半年昆山运营情况稳定,相比火热的0七年楼市,今年的楼市情况显得更为理性化,通过建设局房产信息网了解到,6月份的总交易量是4203套,比5月份增长了311套,创造了2008年销售的小高潮,然而,购房旺季已经渐渐过去,各楼盘的推出的房源速度明显放慢,本月新批预售量为5643套,比上个月的13653套减少了8010套。但随着市场的供应量的囤积,后市的压力渐渐加大。
对于昆山未来的发展,我们再次走访了建设局、规划局,也查阅了相关资料,因此对昆山城东板块有了更新的认识与思考。
一、各板块销售行情榜:
区域
楼盘数量
供应量
新批预售
成交量
中心区
32
3963
764
207
城东开发区
40
3290
460
433
城南
28
5118
789
420
城西
68
5218
906
671
城北
77
7118
726
1016
国际商务城
33
9878
603
493
沿沪产业园
29
3099
597
240
张浦
24
3298
248
361
陆家
19
1085
384
321
南部水乡
30
1037
166
41
合计
380
43104
5643
4203
二、项目所在板块——城东(开发区)板块最新发展动向
未来核心转移启动“3c”发展
(1)加快了城市发展启动“3C”步伐、向东是方向
“3C”即:
商务开发催生了昆山CBD(中央商务区)的出现;
品质房产开发成就CLD(中央居住区)升级;
CED(光电产业园区)聚集城东更高的人气。
从发展情况来看,昆山还没有真正新型的城市发展中心,中心城区作为核心地段还在引领着普通商业的发展。但是由于其自身的地理位置,以及原有的规划设计,中心城区已经逐浙无法适应昆山城市发展的需要。
未来的城市将要承载一个城市的发展机构,它能满足城西富人聚集区对高品质配套的要求。能把握城南日益增长的交通所带来的巨大商机。能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要,能延续中心城区日益老化的配套。从而创造出新的发展机遇,城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面,以高质量的姿态融合和汇集各个层面的需求,汇集巨大的城市增长力量,推动昆山新型城市向东转移,提高这个城市的竞争能力,并辐射周边地区,带动区域经济的发展。
(2)地产巨头垂青开发区城东板块:
嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已经先后在开发区投资建设大型楼盘,销售业绩不错,近日,万科地产,华侨城地产等著名地产商已开始进驻开发区,预计,今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米,开发区2009年将是昆山的重头戏。
三、板块发展分析:
——城东就是昆山的未来
①市政设施铺好崛起之路
城市的发展得依靠政府的规划,东部显然已经被规划为城市未来发展新的增长点,东部新城自2005年启动建设以来,基础设施配套不断完善,绿化功能的打造。建设步伐不断加快,新建道路框架已经形成,项目配套日益完善,新功能、新环境、新面貌跃然眼前,一个初具规模的现代化城市副中心已崛起在昆山城市东部。
②写字楼经济牵动城市资本
商务中心的转移和扩大在一个城市发展的趋势,就如上海的浦东一样,因为政府的规划,政府的支持,经济的开放等因素。成为新城市中心的增长极点,强有力的带动了整个城市的发展。在前进东路,将要出现以行政中心为轴的写字楼的商务圈。
“写字楼经济”集约化程度高,资金密度高,人才素质高,创税效率高。对其它产业的支持度高。是强有力的经济加速器。我们可以看出,在新经济竞争的浪潮中,城市和经济的竞争集中在人力资源和资本源方面,能有效对这些资源实施控制的,绝大部分都是智力、技术、资金密集型的新兴服务行业。而这些行业,都集中在城市中央商务区的写字楼。且健康发展的中央商务区,往往成为金融机构和知名企业的聚集地。在昆山,前进东路这个地段被规划成商务的聚集地。城东将在科学的规划、绿化生态设计的基础上,成为昆山区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区。
③商业和商务、居住亦步亦趋
商业是一个城市发展的标志。目前,昆山的商业中心一直聚集在人民路一带,随着中心城镇范围的扩大城效的商业也都在慢慢发展。昆山的商业步伐正处在一个发展飞跃的阶段