文档介绍：九州商务大厦规划设计建议案
九州商务大厦规划设计建议案
发展商:威海创润置业有限公司提案:北京华艳伟业日期:2012年2月
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商业项目的前期规划和整体思路铺排
将是成功的基础!
目录 contents
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设计建议
经营建议
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项目定位
指标要求
实施方法
项目定位
1
主题定位
科学定位
PART 1-1 科学定位
科学定位
剖析商业客流
市场细分
确定目标市场
按目标公众特征组合4P营销手段
由于市场需求和竞争状况的不断变化,商业项目应随机应变,采取新的、科学的市场定位。
PART 1-2 主题定位
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主题定位
◇整体上要有个性鲜明的主题,根据主题进行业态组合的协调!
◇商场每层都应该有明确的主题定位!
设计建议
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洗手间布局
楼层规划
走道设计
内部设计
动线规划
建议1:规划最佳使用率
商铺使用率不能太低也不能太高,除去消防、消费者活动空间等使用空间,使用率在50%左右,为商铺最佳状态。
建议2:打造进深与门面的黄金分割点
商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营,而且有利于商场整体规划及日后经营管理。商铺的进深与门面的最佳比例为2:1,高于3:1,商铺价值随之降低。
建议3:突显商场空间
商铺是商场内部的主要部分,商铺与商铺采用“穿透式”设计,通过透明玻璃墙体间隔,以通透效果,突显空间。
规划设计建议
建议4:人流消费****惯
商场的平面规划设计按由左至右的全场回环原则,纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。
建议5:强调第三功能辅助
商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能。
建议6:适度规模
消费者在出现疲劳的时间指数为大于3小时,路程指数为大于7500米。商场的规模设计要适度,太小不足形成卖场,太大也会出现空壳现象。
规划设计建议
PART 2-1 动线规划
1、注重内外沟通
商场的人流动线设计不仅仅是商场内部的人流交通与疏散问题,它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅、平均分配关系。
2、避免盲区
最大限度地避免综合商场内的盲区和死角问题,同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。
3、人车分流
本项目由于进深与面宽较为狭小,可能会出现车流和人流交叉的现象,在一定程度上影响人流动线的走向。因此,投资者在审视商业项目时,要注意商业体内部的人车分流情况。
4、建筑小品、硬质景观的设计
商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计,有利于对设置在其附近的商铺,吸引更多的人流在此经过。
动线规划
动线规划
5、商业项目的出入口设置
商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合,实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外,商场的主要出入口的外部,应该设置一定的缓冲空间,一般为10米×10米的广场,以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅,使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区,以实现商业利益的最大化。 6、人流与货流避免交叉
商业项目在运输货物时,应该保证与人流分离,不要因为运货占用公共空间或电梯系统,而阻碍人流走向。因此,要采取在人流量较低的时间段,运输货物的原则。 7、其他附属设施与人流动线的关系处理
灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线,这些附属设施要保障一定的间距,以确保人流的通行空间不受到影响。
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动线规划
◇内部交通(汽车时代停车场及停车数量的重要性)
◇外部交通(项目周边交通对项目的影响不容忽视)
◇交通指引(清晰的交通指引让消费者方便找寻)
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PART 2-2 楼层规划
1、楼层设计与业种组合
商场楼层设计要考虑业种规划,与业种有效组合,以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层与业种是相互关联的关系。
解释消费群消费****惯
楼层设计要考虑消费者的消费****惯,流程,一般消费者逛商场的****惯与楼层功能组合流程图:
商场楼层功能设置(从底层到高层)
楼层规划
2、以业种定位作支撑点
业种根据消费者消费****性进行布局,楼层设计也应考虑到消费者消费****性,才能有效进行楼层的规划设计。以业种定位作支撑点,有效的楼层设计,能够保证消费者在商场的停留时间。
楼层规划
PART 2-3 内部设计
一般大型商场都会有商场内庭,作为顾客休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感观空间,内庭的设计,除了要有足够的空间、与内庭小品配合外,还要注意两大要点:
内部设计
1、和谐性与均好性
以商场核心主题特色为基点,通过内庭景观、小品的有效组合,与商场主题特色密切联系,保证内庭景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。
2、与广场互动
商场内庭与广场,一“内”一