文档介绍：昆山市房地产-时代半岛花园策划报告
前言
我们的目标在于为贵司的楼盘在产品规划、市场调研、营销策略、形象包装、媒体策略及现场销售等环节提供相应的营销顾问服务。在现今复杂多变、竞争激烈的市场中给予您关于营销的专业化服务和咨询,为贵司制定正确的市场战略途径。
根据目前贵司的计划、楼盘现状和市场具体情况,我们将尽力为您进行关于影响贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究,并据此提供适合于楼盘的营销战略规划以及相关其他多样化的配套建议。
我们的营销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识,来协助贵司做出每个重要的决策。
我们面临哪些问题?
面对各区域的顶级别墅,我们如何赢得关注?
面对本案所在区域内的别墅,我们如何拉开与它们的差距?
别墅卖给谁,如何吸引我们的目标客户?
还有没有可改进的地方?
发展目标
为赢得市场与客户的尊重,我们可做选择的发展目标:
明星产品
现金流产品
打造
打造
or
树立区域标杆性产品,赢得市场归属感,带动板块价值提升
把握市场空缺,快速完成市场占领,完善板块价值及功能
市场分析
政策分析
土地政策
国家近年对土地市场严加控制,2004年4月国务院下发紧急通知,要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批,深入开展土地市场治理整顿。国15条保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应比例。稀缺的土地资源使得别墅用地成为市场金蛋。
金融政策
国15条加大对闲置土地的处置力度,满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权;国务院要求房地产开发(不含经济适用房项目)的固定资产投资项目资本金比例,由20%及以上提高到35%及以上。高资金准入及时限要求对开发投资别墅项目提高了门槛。
行政、财政、法规政策
国家宏观调控政策的总方针,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。别墅项目依然是人民居住生活水平的提高的标杆。
上海及周边2006年年末别墅销售状况
据分析:
2006年年末上海及周边别墅单月销售近千套,其中青浦占比10%,松江占比24%,同比增长了26%。前期“金九银十”表现不尽如人意,但也积累了一定人气,加上对于市场需求的良好预期,别墅成交在年底真正发力。
从数据上看,在年末别墅供应量下跌的情况下,上海别墅成交出现了量价齐升的局面,这主要是由于年底开发商回笼资金压力增大,从而对属于高档住宅的别墅类项目加大了促销力度。另一方面,从购买需求角度来看,全年新推别墅已接近尾声,可以选择的范围已基本确定,购房者在长期观望后,置业需求正在逐步释放。
花园别墅成交量上升以及成交中高档别墅比重增加,大幅拉升了年末花园别墅成交均价,而联排别墅成交均价依旧保持平稳状态,未出现较大涨幅。
别墅大市场日趋稳健
2007年物权法颁布
市场分析
去化分析
上海中高档别墅三大阵营
以目前上海中高档别墅的综合品质、售价及未来潜力,按大区块
大致可分为以下三大阵营:
高档别墅阵营: 松江佘山风景区板块、浦东东郊金桥板块和虹桥西郊别墅板块为上海最高档的三大别墅区域。
潜力高档别墅阵营:该板块主要包括淀山湖(本案所在区域)、马桥、朱家角三个部分。
中高档别墅阵营:主要有莘闵别墅板块、沪青平公路沿线板块、青浦赵巷板块、松江新桥板块、松江泗泾板块等。
市场分析
区位板块细分
影响本案的别墅阵营板块的市场初探
上海西区及淀山湖周边别墅板块在售及即将推出的可分为以下组团:
佘山赵巷泗泾板块
世贸佘山庄园,佘山高尔夫别墅,天马山高尔夫别墅等(600万以上主力总价)
佘山3号,天安别墅二期,圣塔路斯等(300-600万主力总价)
淀山湖板块
大自然花园(600万以上主力总价)
梦莱茵,耀江淀湖桃源二期(300-600万主力总价)
嘉定板块
颖奕博圆高尔夫别墅(600万以上主力总价)
魏玛原墅(300-600万主力总价)
项目处于江苏省,所以目前着重考良本市西区与昆山市淀山湖区域
市场分析
区位板块细分
标杆性别墅
标杆性别墅项目对整体板快价值提升有影响巨大
市场分析
区位板块细分
可借鉴之处
本项目板快类似于5年前的佘山赵巷泗泾板块
标杆性项目必将引领整个板快走向成熟
佘山赵巷泗泾板块晚于虹桥板快别墅建设,以世茂佘山庄园、佘山高尔夫别墅为代表,凭借其特有的真山真水资源优势,区别于虹桥西郊板块的市中心、文脉积淀优势和浦东东郊、金桥板块的产业和国际化生活配套优势,以其特有的行销模式,将别墅产品提升到了新的高度。
本项目所处——淀山湖板块
自然条件
淀山湖板块位于上海青浦县和江苏省昆山市境内淀山湖畔。淀山湖呈葫芦状,水体面积为62平方公里。水网纵横,具有丰富自然景观资源。
交通条件
板块到上海虹桥机场仅3