文档介绍：江苏天长市新天地项目定位与营销推广策略 2011
天长新天地
◎项目定位与营销推广策略◎
核心战略考量
(1)如何建立一个5万平方米住宅小区的形象?
(2)如何达成这一住宅项目的营销成功?
我的思考:
>市场存在有助于项目的独特定位吗?
>如果这个独特定位存在,那么是什么?
获取:核心竞争力
达成:市场推广VS清盘
具体进一步的战略方向
我们分以下几方面进行分析……
第一部分:市场分析篇
第二部分:目标客群篇
第三部分:定位包装篇
第四部分:推广策略篇
第五部分:销售策略篇
第一部分市场分析篇
地块解读
一、地理位置
本项目位于天长市城区东部,建设东路北侧,安乐路东侧;是天长市政府第一批旧城改造的重点项目。生活配套齐全,未来潜力大。
周边已有天长二中、长途汽车站、市人民医院。紧靠天长市主干道建设路交通方便,适合居住。
本项目
二中
长途汽车站
市人民医院
优势
1、路网发达,临近主城区;
2、紧邻城市主干道,有商业开
发价值;
3、距离市二中、长途汽车站、市
人民医院较近,生活配套齐全;
4、是天长市政府第一批旧城改造
的重点项目。
劣势
1、小区体量不大;
2、户型单一;
3、小区内部设有回迁房,档
次提升难度较大;
机会
1、城市规划向东规划为商贸业发展区
域,有较大的客户资源;
2、市政规划落实,安乐路路即将南延
并且拓宽,配套服务将更完善;
3、周边地块相继开发,板块人气上升;
威胁
1、对面明珠城项目即将推出,形成竞争
压力;
2、宏观调控影响住房消费心理预期;
二、SWOT分析
高性价比的精品住宅是本地块的最佳选择方向
地处天长市城区老城改造区内,未来发展空间较大;
地块周边生活配套设施一应俱全,增大价值;
综合资源决定本地块具备开发高档小区的条件;
三、解读结论
市场精研
天长地处华东腹地,被江苏环抱,南临长江,北枕淮河,东临高邮湖,西傍京沪铁路,205国道—宁连高速公路以及正在建设的宁淮高速公路纵贯境内,市区距扬州51公里,南京75公里;到上海也仅3个小时左右路程水路经高邮湖直达沿江、沿海各大港口。
天长市地理位置及对外交通
天长市下辖28个乡镇(街道)。<br方公里
总人口:8>63万人
城市人口:约16万人
城市化率:为251>.32%
天长市行政区域划分
城市用地发展方向与策略确定为“完善主城,西进南扩,带状组团式发展”。
居住用地布局
除老城区外,新辟3个居住片区。
城南居住片区:主要为本区行政办公、大专院校、企事业单位等职工居住区。
西部居住片区:主要解决西城区居民的居住问题,以安排二类居住用地为主。
城东居住片区:位于东部组团,主要为配合物流及商贸业的发展而安排的居住片区。
发展方向:西进南扩
城市发展主导方向
2009年天长市城镇单位从业人员劳动报酬总额577022千元,同比增长3%,在岗职工年人均工资25196元,%。按企事业机关划分,企业单位在岗职工年人均工资为18630元,机关单位为33682元,事业单位为28973元。%%。
天长市经济及人口情况
3280
2950
2400
1711
1520
1310
均价(元)
%
%
%
%
%
涨幅
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
天长市历年房屋均价
天长房地产市场正处在高速发展的阶段,
房价上涨幅度较大,未来空间将进一步
增大
市场竞争情况
项目
名称
占地
面积
产品类型
主力
户型
备注
明珠城
㎡
多层、高层
90-120㎡
目前处于预订时期,将于2011年12月底开盘
新世纪豪园
11万㎡
多层、小高层、高层
90-140㎡
国庆推出7套特价房,6层3800-3900元/㎡左右,目前销售12#、13#楼
东方丽都
㎡
商业、住宅
100-120
目前在售的是一期的尾房105㎡三室两厅一厨一卫的户型,国庆活动总价减16800元,于5号结束。
均价
——
3900元/㎡
4100元/㎡
龙湾名庄
㎡
别墅、小高层
80-120㎡
4100元/㎡
目前在售10#楼,楼层差价约100元/㎡,优惠单价减80元/㎡。
上城风景
㎡
住宅加商业
90-120㎡
4000元/㎡
目前在售二期6#、7#、8#楼,老带新成交新客户免一年物业费。
竞争个案:明珠城
一期