文档介绍：鲁商松江新城2012年营销策划报告
280
万㎡的大盘的深度思考
---
鲁商松江新城
——
项目
SWOT
分析
本次报告汇报的结构内容
目标
——
挑战和机会
——
市场环境
/
竞争格局
1
目标下的
市场
——
客户锁定
2
目标下的
客户分析
——
我们如何
引爆市场
3
目标
下的项目解析
4
目标下的营销突破
——
5
目标下的销售保障
在快速去化的同时,强化集团品牌,项目形象,建立鲁商置业在哈尔滨的绝对优势,为集团发展战略做好铺垫。
长期目标
:
建立良好的具有影响力的鲁商置业品牌形象及项目象形,成为区域热点的领军人物。
短期目标:
2012
年总销金额
173>.6
亿元,回款率不低于总销售
75%
。
终极目标:
使鲁商置业在哈尔滨站稳脚跟,为后续的集团战略打下基础。
明确目标
Q1
市场环境如何,
如何占位市场,构建项目核心价值体系?
鲁商如何
突破与超越现有市场,
实现大量蓄
客,最终吸引客户购买。
目标下
的问题思考:
Q2
目标客户在哪里?如何进行精准客户锁定?
Q3
如何营销铺排,开拓营销渠道,快速引爆市场,大量蓄
客销售?
在解决上诉问题,也就解决了我们的目标,下面我们逐一的解答。
目标
下
的市场
市场环境
竞争格局
1
以上数据统计仅限于哈尔滨市市区
2011
年哈尔滨市房地产市场表现
一:
2011
年哈尔滨市秋季房展会参展商之多达历史之最,但仅成交
220
套。利民
开发区滨才城项目价格已回到
2009
年价格线。
二:
哈尔滨松北区域、群力区域出现“一万抵十万”“
8
折购房”等变相降价。
三:
开始出现退房现象,客户观望情绪逐渐加重,对于价格下调预期强烈。
2011
年哈尔滨房地产市场
表现:
2011
年哈市南岗区土地总供应面积
㎡,其中哈西新区供应面积
㎡,占整个南岗区总供应量的
%
,其中南岗区总规划建筑面积
㎡,哈西区总规划建筑面积
1187014
㎡。
2011
年哈市南岗区土地总成交面积
㎡,哈西新区土地总成交面积
㎡,占整个南岗区土地总成交量的
%
,其中南岗区规划建筑面积占
2123614
㎡,哈西新区规划建筑面积占
1886949
㎡。
哈西新区
2011
年土地市场表现分析
2011
年哈市南岗区商品房供应总面积
万㎡,商品房总成交面积
万㎡,供求比为
1:.
2011
年哈西新区在售项目总成交面积为
1
,
135
,
㎡,南岗区总成交面积为
1
,
200
,
㎡,可见南岗区商品房成交量都集中在哈西区域。
同程市场信息研究中心
哈西新区
2011
年土地市场表现分析
预计现有未进入市场的供应量达
2
,
305
,
875
㎡
哈西区土地市场
2011
年
12
月前成交面积
㎡,规划建筑面积
1
,
886
,
949
㎡。除大连万达商业地产股份有限公司项目外,其余项目均为入市销售。
截止
2011
年哈西新区项目住宅销售量共计
㎡,共计
9704
套,剩余面积
㎡,剩余套数
4273
套。
预计去化时间
2
年
去化率
目标
下
的市场
市场环境
竞争格局
1
哈西新区竞争格局
哈西新区交通枢纽,区位优势不可复制。
随着哈西客站的竣工通车,哈西地区的人流量及交通的便利性将会日渐凸显,在政府的规划下,势必将会升级为新的城市副中心,相比较其他区域升值潜力最高。
教育资源丰富。
据统计哈西新区已建成、在建设等学校教育基地,共有
8
所,大部分为省市重点学校,集中的教育配套,更是其他区域无法比拟的。
房地产业发展迅速,品牌建筑商齐聚。
继群力开发区后,哈西已成为第二个中高端项目集散地,品牌开发商的进驻以及哈西客站投产所带来的板块升温,区域市场已经进入品牌大盘时代。
项目面临
区域内的竞争
格局:
主要是以在临近哈西大街沿线项目
。
目前哈西在售项目大约
10
个,分布于西客站东侧区域,项目体量较大,依托优势均以未来规划道路交通、商业、教育资源为主。多以满足改善性需求和择校需求的产品为主。
哈西区