文档介绍：上海复地新都国际2010年下半年营销执行报告
2010下半年营销执行报告
2010年7月
汇报内容
营销推盘策略
项目客户策略
营销推广策略
营销执行方案
销售环境提升
行销目标
行销基础
行销策略体系
市场环境分析
阶段销量指标
阶段销量指标
3268
19万/个
---
---
---
0
车位
销售金额
(万元)
销售单价
(元/㎡)
销售面积
(㎡)
销售金额
(万元)
销售单价
(元/㎡)
销售面积
(㎡)
----
37000
38000
34500
---
---
42084
38554
5905
0
162
5743
1-6月完成量
57601>.8
1516

底商

---

汇总
独立商业
高层
物业形态

5392

29257
36165
7-12月计划量
金额指标:
注:以上数据以项目最新的运营计划为准
9月中旬2、4号楼两套样板房(硬、软装)以及两套精装修交房标准(硬装)交付;
9月中旬建材展示馆交付;
10月中旬5号楼一套样板房(硬、软装)交付;
按照以上工程节点推算,1-5号楼公寓最早的开盘时间在今年9月底
8月初1-5号楼达到预售结构标准,可根据销售需要取得预售许可证;
销售周期:3个月
16725
35367
11334
面积(㎡)
100%
26%
56%
18%
面积配比
20%
84
184-226
4房2厅2卫
1-5号楼
住宅
437
1
231
6
115
套数
(套)
合计
位置
53%
142-160
3房2厅2卫
163
100%
27%
套数配比
134-146
86-104
户型面积
(㎡)
2房2厅2卫
2房2厅1卫
户型
物业形态
销售重点:三房、四房
市场环境分析
市场之变
——政策转向
打压投资、投机!!!
灭绝外地购房!!!
规范房地产交易!!!
如何抓住客户? 在打击投资投机背景下,转为自住导向,争夺客户
如何促使其成交? 解决客户贷款问题;尽可能降低客户首付巨大压力。
如何度过难关? 此番1年以上的调整期,积极调整应对策略,尽快回收现金
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
首套首付不得低于30%;
二套首付款比例不得低于50%,;
三套及以上,可限贷。
上海细则将率先出台房产税8‰:起征点人均70平 or户均200?
房产税悬而未决!!!
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
市场之变
——楼市巨变·整体市场直下冰点
06年以来最低点·半年度成交量缩减2/3·
商品住宅半年度供需对比(万㎡)
2010年上,供求关系逆转,呈现供大于求状态
10年供应、成交同时大幅减少,商品住宅供应431万方,成交342万方;
2010年上,商品住宅、别墅市场成交锐减2/3;低于06年低点
10年上商品住宅成交342万方; 09年下成交939万方,减少64%
2010年上商品公寓走势图
4月高点后跌落,价格回归09年中
[月度数据]:5月起成交价格连续下滑
2010年4月:突破20000元大关
2010年5月:18513元/㎡; ↓%
2010年6月:17494元/㎡;↓%
万㎡
万㎡
元/㎡
市场之变
——楼市巨变·豪宅扩容回缩
3w元以上豪宅半年度成交量比对
一线滨江豪宅新开盘跟踪
59270
49480
78900
销售价格
11%
%
36%
567月无成交
销售率
15%
35%
基本持平
较报价跌幅
86/31

黄浦湾
309/34
200/17
推出套数
销售套数

丰盛皇朝

汇景天地
开盘时间
楼盘名称
【高端客户收手】:
长达半年积累期期的滨江豪宅,新开盘成交率不过10%
顶峰
【峰值】:09下,3722套
【第二峰值】:09上,2391套
【回缩阶段】:10上,1970套
遭遇市场巨变,豪宅市场扩容现象迅速回缩,弱于09年上行情
未续写09下豪宅巅峰,10上豪宅市场弱于09上同期
【一线豪宅率先启动】:
30%的巨大报价和成交价格价差,
而不足5w的成交价格甚至低于09年中黄浦湾、外滩九里等