文档介绍：2010年下半年保利南海高尔夫庄园营销执行案上
保利南海高尔夫庄园10年下半年营销执行案
广州保利地产代理有限公司包头分公司
2010-6-23
2010年上半年,在推广上主要以巅峰人士标准和高尔夫景观为主,来访效果尚未取得突破
下半年面临更加严峻的市场形势,和更高的来访要求
我们必须寻找能竞争项目无法企及的价值点,以及客户的核心诉求,并扩大渠道进行传播
继续以活动营销的形势,引导客户购买别墅的意识、引导客户体验高尔夫生活方式,维系客户关系
第一部分市场概况
第二部分项目蓄客
第三部分项目优势
第四部分营销策略
第五部分执行方案
第一部分市场概况
后市不佳,存量丰富,以奢华调性为主
全内蒙当前不存在高品质郊区独立别墅项目,城市类别墅受追捧
项目名称
项目地点
业态形式
规模(套)
出街价
(首次开盘)
回收价
现在均价
开盘时间
成交情况
呼和佳地
呼和浩特市
叠拼
独栋
300
18
7000
13000
6720
12480
8500
14000
07年初
210
10
东岸国际
呼和浩特市
联排
独栋
100
80
5000
10000
4900
9800
10500
15500
061>.10
90
65
大溪地
呼和浩特市
联排
400
5300
5168
6600
340
巨海城
呼和浩特市
叠拼
500
5000
4875
7500
400
团购
锦绣山庄
鄂尔多斯市
双拼
独栋
10
23
10000
14000
9750
13650
10500
14500
10
7
总结
双拼/联排
独栋
1310
121
5000-10000
10000-14000
4875-9750
9800-
13650
6100-10000
14000-
15000
1050
82
呼鄂5大高端项目均为城市项目,双拼/联排供货为1310套,独栋供货仅121套
但城市类别墅因为交通便利,且价格比独栋低4000-5000元/平,受追捧,成交率80%
独栋别墅的集中在14000-15000元/平之间,消化率不及类别墅,仅67%
包头别墅市场十年仅推出成交448套,仅有一个郊区别墅鸿龙湾
1、别墅(类别墅)物业多集中在市区,顶级物业市场未形成;
2、近10年包头市别墅及类别墅总共仅推出448套,80%以上为非独栋,顶级物业供应较少。
项目
推出
时间
叠拼
均价
双拼/
联排
均价
独栋
均价
香港花园
99年
64
4000
大连新型
01年
12
4500
丽日花园
04年
36
4300
明德花园
04年
56
4000
8
5000
华丽家族
07年
24
5000
12
7000
鼎太风华
07年
47
3500
鸿龙湾
07年
36
4000
76
5244
13
8800
意城晶华
08年
44
6500
20
8500
合计
93
269
86
鼎太风华
香港花园
华丽家族
明德花园
丽日花园
大连新型社区
鸿龙湾
意城晶华
意城晶华
(蓄客)
恒大华府
(在售)
鸿龙湾
(停滞)
目前包头高端市场主要研究的样本有7个项目,主要集中在高新区南面和南海周边,但目前南海周边项目目前还没有大的销售动作
南海高尔夫
总部经济园
(在售)
三江尊园
(蓄客)
加州郡府
(在售)
顺鑫望潮苑
(蓄客)
在售竞争项目上半年仅恒大持续推货,其余各项目尾盘销售动力不足
上半年高端项目合计成交179套,主要是恒大华府147套,客户对大平层认可度较高
恒大华府
加州俊府
鸿龙湾
总部经济园
高端竞争项目供货压力较大,剩余货量在255套,预计供货量在649套,预计消化两年半,下半年蓄客积极动作的项目为三江尊园
销售
状态
项目
推出时间
产品类型
面积
区间
均价
总价
(均)
消化率
剩余货量
在售
洪龙湾一期
07年11月
独栋13
联排76
叠拼36
494
258-390
178-210
8800(8000-9600)
5244(4300-6100)
4000(3400-4300)
435万
170万
80万
13套100%
30套39%
9套25%
独栋0
联排46
叠拼27
总部经济园
09年6月
双拼4
叠拼56
600
320-430