文档介绍：『前言』
根据双方合同要求,尚品·清河项目需于2010年度完成合同额8亿元的销售目标,在现阶段市场形势下可谓艰巨,对整个团队来说充满挑战。
2010年4月份,政府严厉的房地产调控政策密集出台,在刘阁董事长的决策指导下,尚品·清河项目抢在市场大势下滑前,金融政策细节出台前,消费者心理预期下滑前,提前一个月推售,。2010年下半年,市场调控效果显现,消费者观望情绪严重,与此同时,大量住宅项目集中上市,市场竞争变得空前激烈。
2010年上半年,本项目的营销是在与市场大势赛跑,跑赢市场大势是目标。2010下半年政策调控效果显现,跑赢竞争对手则是目标,如何在激烈的市场竞争中取胜并实现超越,如何实现本案2010年度销售目标将是本报告的核心指导思想。
目录contents
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项目目标
现状分析
营销执行
核心问题构建
营销战略
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2010年全年实现8亿合同销售额;,;
销售目标
品牌目标
营销目标
2010年下半年营销目标
打造尚品·清河清河流域“人文品质标杆”的项目品牌形象;建设北大资源集团“人文地产领跑者”的企业形象。
目标分解
基于房源销售条件,2010下半年需要通过集中蓄客的形式进行房源销售,结合下半年目标与可售房源,10月初的集中开盘需完成400套的销售目标,约3亿销售额。
关键价值链
800张
2660批
电约26批
其他2349批
30%
400套
50%
1770批
15%
大定
售卡
谈判
来访客户组成
来电
完成400套开盘目标则需要完成每月销售置业卡260张;日均来访25批左右;日均来电20批左右。
25%
目录contents
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4
项目目标
现状分析
营销策略执行
核心问题构建
战略制定
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现状分析
基于3C模型
客户分析
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3
市场大势
4
项目分析
竞争分析
客户
政治/法律环境
市场环境
技术环境
社会/经济环境
项目
竞争
房地产政策分析
2010年上半年国家房地产调控政策密集出台,金融政策紧跟其后,极大的抑制了消费者购房需求,形成了市场观望情绪;
央行工作会议明确继续实施适度宽松的货币政策
1月6日
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
1月10日
《国土资源部关于开展2009年度土地卫片执法检查工作的通知》
2月8日
《个人贷款管理暂行办法》
2月12日
央行、银监局《关于贯彻落实稳健康发展的通知》
2月22日
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
3月8日
《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
3月9日
国资委要求78家央企退出房地产业务
3月18日
《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》
5月5日
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
4月26日
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
4月20日
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
4月17日
国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施
4月14日
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
4月13日
《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》
4月12日
四大国有银行全线取消首套房贷优惠
4月1日
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
5月26日
《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,逐步推进房产税改革
5月27日
《关于加强土地增值税征管工作的通知》
6月3日
《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》
6月5日
房地产政策分析
在密集的市场调控下全国范围内一线城市成交量出现下滑,二三线城市紧跟其后。一线品牌开发商如恒大、万科、绿地等在全国范围内实行降价促销措施,媒体报道亦唱衰楼市;
金融信贷政策分析
国家金融信贷政策主要通过差别化住房信贷政策、限制贷款购房数量、限制非本地居民贷款三个方向进行调控;
4月17日《新国十条》中第三条关于信贷政策明确规定
实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、