文档介绍：上海新江湾城银亿领墅项目推广策略报告
项目推广策略报告
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新江湾城银亿领墅
核心价值梳理竞争分析客源分析营销策略
同策思考路径
PART 1
核心价值梳理
1
区域价值梳理
生态——湿地资源
地段——中内环旁
规划——第三代国际社区
新江湾城位于上海北区的杨浦区,整个板块占地约93>.45平方公里,拥有众多原始水洗和植被,被称作“上海生态宝石”
高绿化率与低密度的建筑群落相结合,50%的板块绿化率规划户数只有近万户
在新江湾城板块中,有36中鸟类,其中包括3种国家二类保护鸟类,12种中日候鸟保护协定中的珍贵鸟种;水系中有7种鱼类,大多为失去罕见
空气指标达到了国家标准中队自然保护区,风景名胜区要求的指标限值,如此高的环境空气为市区罕见
区域卖点-生态
传统别墅区
新江湾城处于城市中心,
拥有交通以及商业配套的绝对优势
市区高端住宅
,市区罕见的低密度生态社区,板块绿化率达50%,新江湾城拥有无可比拟的自然然资源和后天规划优势
区域卖点-地段
区域卖点-规划
区域范围
特征描述
第一代国际社区
古北新区
借助中国首个中央商务区“虹桥开发区”的带动
第二代国际社区
浦东的碧云、联洋;(国企主导开发)
借助浦东的发展及浦东相关制造产业的发展
第三代国际社区
新江湾城
“杨浦环同济知识经济圈”建设,创智坊计算机云中心建设
各大品牌开发商抢占新江湾城,接连刷新板块楼板价。
2
产品价值梳理
纯别墅社区(板块稀缺性)
(1)、低容积率()高附赠(1:1)
(2)、纯正法式风格(建筑、园林、包装)
(3)、特色会所(附带酒窖功能在全市都稀缺)
低容积率高附赠值
容积率:
附赠空间:车库、地下室、花园、露台、阁楼及部分室内中庭,比例将近1:1
纯法式风格建筑
银亿领墅项目运用法式新古典主义立面元素的比较分析
纯法式风格建筑
扶手做法
条石基座
柱廊
老虎窗
屋顶装饰
檐口
檐下装饰
巴黎凡尔赛宫
巴黎街景
扶手做法
条石基座
柱廊
檐口
檐下装饰
半圆形山花
巴黎凡尔赛宫
巴黎街景
纯法式风格园林
打造纯正的法式园林景观,尽量做到对称性的线条及景观
特色会所
一层400平米(带露台)
地下1000平米
法式主题咖吧
雪茄吧
独特的会所运营方式在板块乃至整个市区形成差异
简餐吧
酒窖(400平米)
小结
区域卖点
产品卖点
生态——生态湿地
地段——中内环
纯别墅社区
规划——第三代国际社区
低容积率高附赠值
纯正法式风格(建筑、园林、包装)
特色会所(附带酒窖功能在全市都稀缺)
区域定位
生态知识型中内环第三代国际社区
项目价值
纯别墅法式精神宫廷精装
核心价值定位
竞争分析
PART 2
内部竞争
外部竞争
内部竞争
内部竞争:在售竞争项目
本案
江湾尊堡
九龙仓玺园
祥生御江湾
新江湾九里
仁恒怡庭
区域现阶段主力面积段为200~250三房,目前在售项目可售套数为567套,
未来预计有18万方供应;
楼盘名称
近期成交均价
主力面积(竞争产品)
主力总价
新江湾九里
42709
公寓250-300
1000~1500W
仁恒怡庭
叠加300-350
2000~2500W
祥生御江湾
84080
联排250(含)-300
联排:2000~2500W
九龙仓玺园
53892
公寓160-300
900~1600W
项目名称
产品形态
容积率
总建
(万㎡)
推出
可售
可售套数
未来别墅供应量
(万㎡)
新江湾九里
平层、高层
25
13
143
12
仁恒怡庭
叠拼、多层
42
/
祥生御江湾
联排、平层、多层
10
192
九龙仓玺园
平层、小高层
10
10
181
/
江湾尊堡
联排、独栋
9
/
合计
36
567
内部竞争:未来竞争
三湘七星府邸
中建江湾城
本案
泰宝华庭
今年下半年板块预计上市项目有三个,,区域市场未来同类产品供应不大,主要竞争仍为目前在售项目
土地信息:2010年~2011年,杨浦全区土地出让仅8宗,其中仅1宗为普通商品房项目,新江湾城C4地块,建