文档介绍：上饶中航城项目二丶三期产品定位报告
2010年11月
上饶中航城项目二、三期产品定位报告
需要保证项目客群的成长性;
需要保证项目价值的成长性;
基于大盘开发的思考
客群的成长性要求产品面的拓宽;
价值的成长性要求引擎的不断导入;
第一部分定位前审视
“五片区、两组团、复合中心”
旭日片区
三江片区
城东片区
带湖片区
水南组团
中心片区
资料来源:上饶市规划局
五片区:信江北岸的老城—带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。
两组团:水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。
复合中心:城市中心“三心并一心”,形成复合中心,由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城—带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施呈“Y”字型布局。
各片区、组团之间由绿带、河流和城市重大设施分隔。相邻片区或组团之间有两条以上的联系通道,各片区、组团内就业岗位和生活居住相对平衡,功能各有侧重。
老城片区
罗桥组团
城市格局——远离城市中心,自成板块
本项目
政务中心板块
3300元/平米
城东板块:
3500元/平米
旭日片区
(上饶县)
2290元/平米
带湖板块
6>2171元/平米
(老城)市中心板块
3933元/平米
三江板块
2660元/平米
水南街板块
2724元/平米
开发区
(1)老城地区:功能疏解、人口疏散。
(2)带湖地区:设施配套、吸纳人口。
(3)中心片区:极化发展、集中高效。
(4)旭日片区:互动发展、融入城区。
(5)城东片区:完善配套、紧联主城。
(6)三江片区:一江两岸、做出特色。
(7)水南组团:绿色背景、做好减法。
(8)罗桥组团:适当发展、独立配套。
地产格局——本板块属于城市热点板块
城市发展最为落后的区域,工业污染较为重的区域,尚未正式开始开发;
房地产发展不成熟,但是与主城联系较为紧密,整体均价约2660元;
三江片区
原本的上饶县承担起工业园区的功能,人口导入较多,住宅供应量较大;
原始居民较少,由于政务新区的新建,在一定程度上决定了上饶县与信州区(上饶市)的快速融合,整体成交均价约2290元;
旭日板块
(上饶县)
市政府重点打造的政务新区,可能是未来住宅供应的主要方向;
相关公务员、事业单位职员成为该区域首期导入人口;
依托政府强大的影响力,对周边乡县的号召力较大,均价约3300元;
政务中心板块
与主城联系紧密,生活配套较为完善;
地块狭小,供应量少,均价约2700元;
水南街板块
首批承担市中心人口疏散的板块,在配套上承担主城配套分解的功能;
配套将逐渐得到完善,供应量较大,整体均价约2200元;
带湖板块
依靠集中市场形成的规模居住区;
依托市场的商品中转功能,辐射周边乡县,规划定位为完善配套,紧联主城;
整体(含别墅)均价约在3500元,公寓实际成交价约在3300元左右;
城东板块
传统市中心,配套成熟;
供应量少,均价约在4000元,部分项目约4300-5000元;
在城市功能划分上定义为“功能疏解、人口疏散”;
市中心板块
板块特征描述
板块名称
地产格局——板块支撑点与发展点明晰
城东片区规划结构为“一心、一带、两副、两区、六轴”,位于紫阳大道以东,信江以北,饶北河以西,是集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区,规划面积17平方公里。
由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起,未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。
高铁新城规划
项目地块
项目地块
项目地处城东版块,本版块定位为城市高尚居住区,是政府规划的上饶城市未来CLD;
随着板块开发的逐步深入,板块价值将会得到很大的提升;
板块规划——上饶未来城市CLD
板块定位:集居住、商贸、文化、交通旅游为一体的生态新城区,规划面积17平方公里。
由沪昆高铁和京福台高铁交叉组成的高铁新城即将在城东崛起,未来城东必将成为赣东北的交通枢纽中心、旅游集散中心、商贸物流中心、高尚人居中心。
板块规划——高铁概念成为板块最有力的“引擎”
京沪高铁简介
京沪高速铁路于2008年4月18日开工,从北京南站出发终止于上海虹桥站,建成后北京和上海之间的往来时间缩短到5小时内。纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。
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1 期
(7#地块)
2 期
(10#地块)
3 期
(8#地块)
4 期
(5#地块)
经济指标
一期
二期
三期
四期
合计
占地面积(㎡)
86413
168389
56247
97