文档介绍：苏中建设亭湖开发区项目市场丶产品丶前期研发报告
苏中建设亭湖开发区项目
市场|产品|前期研发报告
本次提案逻辑思路
本案
基地篇
城市篇
房地产篇
定位篇
产品篇
营销篇
城市篇
经济背景
城市概况
居民生活
城建规划
本篇结构
城市概况——地理位置
盐城市位于江苏沿海中部,全市地势平坦,分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。距离北京870公里,距离南京280公里,距离上海260公里。
盐城市地处苏北平原中部,东临黄海,西靠淮扬,南与南通市接壤,北与连云港市毗邻。
与其他兄弟城市相比,盐城处在江苏中部的外围区域,东滨黄海,是陆地交通的末梢。同时,距离区域中心城市较远,接受经济辐射较小。
但是,随着经济全球化的发展,滨海的资源优势将逐步显现。
图2-1:江苏省行政区域图
城市概况——行政区划
城市下辖区域广阔,作为区域中心城市,盐城市地处辖区几何中心位置,这为整个城市的优势资源向盐城市区提供了可能。
同时,也为盐城市区商贸服务业的进一步发展提供了较为广阔的市场。
市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。
全市有7993>.86万人口,,是江苏面积第一、人口第二的城市。
城市概况——市区面积
在江苏省地级市中面积第一,。
城市概况——人口状况
%上升到2005年的42%。
市区人口密度约880人/平方公里,不到南京市主城人口密度3621人/KM2的四分之一。
市区面积1728平方公里,其中主城区面积423平方公里;
主城区范围为:
宁靖盐高速以及东延段、徐淮盐高速公路、沿海高
速围合的区域加上新兴镇区。
全市(含县),其中市区(指盐都、亭湖两个区和盐城开发区),其中主城区人口约60万。
城市概况——内外交通
对内:
五年间,市区先后新建、扩建了10多条城市主干道
对外:
公路方面:204国道贯穿南北,宁靖盐、沿海、徐淮盐高速公路初步建设完成;
水运方面:沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中;
民航方面:有盐城至北京、广州、南通、上海等航线;
铁路方面:北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新(沂)长(兴)铁路盐城段已投入正常营运。
对内,百万人口大城市的框架已基本形成。
对外,初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。
经济背景——经济发展
五年来,盐城城市经济稳步发展。
在2005年,盐城GDP总量突破一千亿大关,这也是苏北区域继徐州之后第二个突破千亿元的城市。
经济背景——产业结构
盐城经济重工业化特征已经显现,标志着我市已由工业化初期阶段进入了工业化的中期阶段。
2006年,::::;二、。
传统服务业所占比重逐渐下降,新兴服务业所占比重逐渐上升;::。
经济背景——城市资源
随着时间的推移,这些宝贵的资源都将成为盐城城市发展的新的增长点,成为盐城经济继续蓬勃发展的强大动力。
海洋和滩涂资源十分丰富;
岸线港口资源得天独厚;
石油天然气资源蕴藏较多;
盐城还是江苏最大的农副产品生产基地;
盐城,号称“百河之城”;
盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带,是京沪东线的重要节点,是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心,而且在上海三个小时交通圈范围内,可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分,为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。
居民生活——收入分析
在城市经济发展的大背景下,盐城人民收入状况以及生活状况都在稳步提高。
但是,进入2003年,盐城居民日常消费趋于谨慎。
居民生活——家庭收入
如图表所示,盐城的城镇居民的平均收入水平呈纺锤形分布,中等收入家庭(年收入在6-8万)%,高等家庭(家庭年收入8万以上)%。
□结论:高等收入家庭队伍在当地数量有限,而中等收入家庭成为房地产开发高端项目不断出现的客源基础。
居民生活——居住条件
进入2003年,盐城市区居民人均使用面积有了很大的提升。
城建规划——规划范围及总体思路
一城多镇的空间形态规划理念的提出将会促进城市副中心的发展。
规划范围:
东至沿海高速公路;
南至徐淮盐高速公路;
西至宁靖盐高速公路;
北至新兴镇区北侧,总面积约423KM2。
空间形态:
总体上形成;一城多镇;组团状空间形态,主城区保持;团块状;空间形态。
发展方向:
重点向南,适度向西,推进