文档介绍：沈阳保利花园五期开盘营销推广方案
沈阳保利花园五期开盘
营销推广方案
2010年04月01日
目录
1
沈阳市市场及周边竞品分析
2
销售及定价推售策略
3
推广配合
沈阳房地产市场分析
土地市场
1144万VS324万
??713>.6%
【数据来源:沈阳土地网精诚市场部】
沈阳房地产市场分析
商品房供应
沈阳目前可售房源达到1700多万平米,这个量按月均销售90-100万平米来计算,也至少需要17-19个月才能完全消化
沈阳房地产市场分析
商品房销售
商品房1180万??%
商品住宅980万??%
【数据来源:沈阳房产局精诚市场部】
官方数据,有一定水分
沈阳房地产市场分析
商品房价格
沈阳房地产市场分析
土地成交量大幅缩减,商品房仍然高位供应,%,%,目前销售的主力仍然以中小户型、中低价位的楼盘,且需求以刚性需求为主
沈阳房地产市场分析
08年沈阳商品住宅上市套均面积93平米
去化套均面积84平米
90平米以下占总销售面积46%
4000元以下占总销售面积62%
纯刚性需求买房占33%
目前沈阳尚有800万平刚性需求
%
思考:
我们项目能否从这些数据中得到一些启示?
%左右,%左右,目前可售量及后续供应量巨大,竞品有较大的持续供应量,区域产品同质化严重,市场竞争较为严峻。
区域市场情况
区域房地产市场分析
供求及价格分析
截至2008年末东陵区存量商品房约127万平方米,目前每月成交量约9万平方米,消化这些市场存量需要约14个月时间,整体库存压力较大
, ?? %
, ?? %
全市3757元/平, ?? %
东陵区3508元/平, ?? %
【数据来源:沈阳房产局精诚市场部】
本项目周边竞品潜在09年潜在供应预计50万,市场竞争依然激烈。
周边竞品项目,多为百万大盘,在未来的几年内均有较大的持续供应量,但因各项目对市场形势预期严峻有一致的看法,故各项目对09年上市量预计均较为保守,特别是迟迟未动工的恒大名都项目,从恒大08年在沈阳的市场表现来看,如恒大名都项目上市,必然会引起区域价格战,区域市场竞争将非常激烈。
潜在供应量
区域房地产市场分析
【数据来源: 精诚市场部】
保利达地块
50万
2
销售及定价推售策略
五期产品推售的重要性
做为09年全年销售的优美序曲;
加快产品销售速度,缩短销售时间,实现产品快进快出,资金迅速回笼;
为下期开盘销售做铺垫;
实现保利品牌价值的提升。
开盘前提
明确五期销售许可证下发时间;
明确价格区间,销售均价;
明确五期产品具体施工时间、封顶时间及入住时间;
确保三期、四期剩余房源快速消化,尽快为五期蓄客;
保证工程形象的完善,样板段应在开盘前达到工程结束;
加大推广力度,现有的推广渠道全部更改为五期产品,为五期开盘积累一定数量客源;
售楼处包装应在项目开盘前一个月完成;
会所提高使用率,策划部门应在进一步加大会所使用频率,通过多搞活动、多做宣传、依靠多方联动、发挥各自作用,实现销售目标最大化。
重要事件节点
2009年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
主题:物料准备
时间:4月10日
主题:5期认筹
时间:4月18日
主题:5期开盘
时间:5月24日
主题:尾货清理
时间:4月
主题:销售许可证
时间:6月底
主题:样板段
时间:6月底
主题:
时间:7月中旬
保利花园新品位置
开盘推货建议为G、F区和H区东边两栋,共404套,面积区间为:63-142㎡,其中以88-100㎡为主。视蓄客情况有选择的以A区、B区及H东边1栋作为货量补充。
如加推共有751套房源
B区
A区
G区
F区
后期推售
H区1栋
H区1栋
推货补充
第一次
推货
第一次
推货
H区1栋
推货补充
开盘推货建议
推售房源情况
本次五期推售产品与目前三、四期在售产品在面积上形成区分,以保证五期蓄客同时销售剩余产品
%
%
%
%
百分比
36
36
260
72
套数
120㎡
以上
101-
120㎡
81-
100㎡
80㎡
以下
面积
区间
五期产品市场环境简析:
一、目前三、四期