文档介绍：深圳半岛城邦二期项目精装修建议
半岛城邦二期项目精装修建议
精装修与毛坯房的对话
对于买家而言,精装修住宅的方便与经济是其最大的特点,买家入住时,只需购买相应的家具即可,而且发展商提供的装修,由于建材用量巨大,价格均为工程价格,费用要比个人装修低许多。
当然,如果提供的精装修不能适合买家需求,必然会造成二次装修,反而费时费力。一种观点认为,统一装修容易造成风格单一,不易满足买家的个性化需求。
相对而言,毛坯房的买家能根据自己的喜好设计出不同的风格。但目前装修市场存在的不规范操作,使购房人在投入大量精力物力后,效果也许并不十分满意。同时,装修也将推迟入住时间,而且,每户的装修也会影响邻居的居住。对于发展商,提供精装修必定使房价上升,这会形成一定的利润空间,但同时施工质量问题容易造成纠纷。因此,一些发展商宁愿提供毛坯房。
来自市场的反馈
客户访谈篇:
访谈对象
红树西岸张小姐
访问方式
电话访谈
客户特征描述
30岁,丁克家庭
业余喜欢健身、瑜伽
有多次置业经历
精装修关注点
第一:厨房要设计合理,要加多一点现代化的配置(如:液晶电视,可以跟着电视学做可口饭菜给家人)
第二:客厅的装修一定要简约但是不简单,最好以浅色调为主
第三:洗手间的卫浴设备一定要选择好的品牌,售后服务很重要
第四:智能化设备应该是越来越普及的配置,居住的舒适性一定是与科技有关的。
访谈对象
后海公馆李先生
访问方式
电话访谈
客户特征描述
40岁,拥有自己的公司
小孩8岁,比较关注小孩兴趣、爱好的培养
业余喜欢运动健身、高尔夫等
有多次置业经历
精装修关注点
第一:客厅要装修要大气,色彩相对以米色为主,海边的房子一定要注意做好防潮措施,
第二:书房以深色调为主比较好。比较有稳重感
第三:洗手间一定要有浴缸,忙碌的一天后希望躺在按摩浴缸进行放松
第四:厨房装修有品位,让太太在厨房做饭也成为一种享受。
案例篇:
深圳红树西岸
红树西岸是深圳为数不多的以精装修交楼的高档住宅。
操作方式:全部单位精装修交楼(不含软装);
精装用材:厨具、浴具及智能化设施全部为国际知名品牌;
市场分析:红树西岸客户群前期主要以港人、有海归背景或外地人士购买,他们很乐意
接受精装修交楼,可以省去入住的麻烦。但本地人士接受比较难,他们更倾向于个性化的装修。
香港凯旋门
与深圳人不同,香港人比较乐于接受精装修交楼。
操作方式:全部单位为全屋精装修,全部为国际知名品牌(不含软装)。
精装用材:厨具、浴具及智能化设施全部为国际知名品牌;
市场分析:在房地产发展过程中,由于楼价里面地价的比重越来越高。发展商都乐于把建筑费增加,把房子打扮成豪宅。在提高建筑费的同时,凯旋门的价格也得到大幅提高。
“精装修”将成为中国房产的发展趋势
精装修的住宅是市场进步的表现,也是中国住宅建设步入成熟时期的重要标志,是经济与社会发展到一定层面住宅发展的必然趋势。
早在2002年,国家建设部就提出《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》,推行装修一次到位的根本目的在于:逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房;规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序。坚持技术创新和可持续发展的原则,贯彻节能、节水、节材和环保方针,鼓励开发住宅装修新材料新部品,带动相关产业发展,提高效率,缩短工期,保证质量。
随着土地增值税的出台,土地增值税的清算和相关细则差不多成为了影响房地产开发商最大的调控措施,因此从政策面和合理避税角度,精装修房未来将会成为一个趋势。另外,随着国家对住宅产业化和节能环保的产业引导,标准化生产技术、节能环保技术将被广发采用,以提高住房的品质。
深圳市政府也于06年提出:深圳将在2010年实现精装修房交楼模式。在未来几年内,万科销售的产品将以精装修房逐步取代以前的毛坯房。在新的战略规划中,深圳万科装修房2007年供应比例将达到推售规模的30%,2008年,该比例将达到80%甚至更高。
综上,中原建议半岛城邦二期交楼标准为精装修交楼。
本项目精装修分析
威胁:
客户群范围缩小:如果精装修销售,因装修风格有限,只能吸引喜欢此类风格的客户或者外地客户,无疑会在很大程度上缩小本项目的客户群,流失大量本地客户。
质量维护:精装修在后期使用过程中,客户会不断提出质量保修等服务;甚至引发争执,给物业管理带来很大负担。
交楼工作量增大:在交楼时,要提交全面详细的清单和质量证书等,并且与客户逐一复核,无疑会增加后期工作量。
价格:客户最敏感问题。对于多次置业者,因总价计入了装修价,无疑提高了房屋的购买价格,在首期款以及契税等方面,增加了购买成本,部分客户